Rezultatele studiului “Piata cladirilor de birouri - incotro?” au avut la baza raspunsurile venite din partea reprezentantilor Colliers, DTZ Echinox, Epsilon Imobiliare, Esop, RealTime Imobiliar si Rond Exclusive, se arata in comunicatul de presa al Cladiridebirouri.ro

Conform Epsilon Imobiliare, unul dintre motivele pentru care zona Pipera a scazut in topul preferintelor chiriasilor este si dezvoltarea greoaie a infrastructurii. La polul opus se afla zona Floreasca - Barbu Vacarescu, care, odata cu livrarea unui stoc important de spatii de birouri, a atras atentia multor companii, chiriile fiind relativ scazute, iar accesul la mijloacele de transport in comun foarte bun.

Reprezentantii DTZ Echinox spun ca o parte din chiriasii cladirilor din Pipera au in plan gasirea unui spatiu cu o accesibilitate mai buna la finalul contractului existent. Ca tendinta generala in piata, ei spun ca, pe langa orientarea catre cladiri cu accesibilitate buna, sunt cautate spatiile cu preturi cuprinse intre 10 euro - 18 euro/mp.

Potrivit Esop, in ultimele 12 luni s-a observat o migrare a solicitarilor de spatii de birouri catre zonele centrale si ultra-centrale din Bucuresti. In top se afla zonele Aviatorilor, Charles de Gaulle, Romana, Universitate, in detrimentul unor zone considerate bune in trecut, precum Unirii, Domenii sau altele si mai putin centrale.

In 2009, bugetele mult reduse ale companiilor au variat intre 10 euro - 16 euro/mp. Ceea ce a determinat o concentrare a tranzactiilor catre spatiile de clasa B si B+, unde a existat o politica de pret mai flexibila. Reprezentantii Esop spun ca spatiile de clasa A au fost cel mai putin tranzactionate in ultimele 18 luni, din cauza ca majoritatea companiilor a amanat atat extinderile, cat si upgrade-urile de imagine In ceea ce priveste sediul (acestea fiind principalele ratiuni pentru solicitarile de clasa A).

Reprezentantii Realtime noteaza si ei o scadere a cererii pentru zona de nord, precum si cresteri foarte mici ale cererii pentru celelalte zone.

Conform Rond Exclusive, nu poate fi vorba de o evolutie a spatiilor de birouri doar pe zone, tinand cont de faptul ca in aceasta perioada companiile si-au relocat activitatea luand in considerare mai multe aspecte: pretul de inchiriere, accesul facil la mijloacele de transport in comun, disponibilitatea locurilor de parcare, un plus de imagine dat de locatie, toate la un cost mai mic. In consecinta, daca pana la sfarsitul anului 2008 zona de nord era cea mai cautata si implicit cea mai scumpa, criza economica a atras migratia din aceasta zona catre zone centrale si semicentrale care au cunoscut o dezvoltare accentuata pe segmentul de office.

Reprezentantii Colliers spun ca piata spatiilor de birouri a fost ultimul segment imobiliar afectat de criza economica. Cu toate acestea, a inregistrat un nivel scazut de cerere in primele sase luni ale anului 2009, doar 31.000 mp fiind inchiriati in aceasta perioada, in scadere cu 70% fata de prima jumatate a anului 2008.

Nivelul chiriilor in prezent
Chiriile au inregistrat o scadere medie de 15% pana la 20% in primul semestru al anului, chiriasii cautand sa-si renegocieze contractele in aceasta perioada, potrivit Colliers. O schimbare majora pe piata a constat in transferul puterii de negociere de la proprietari la chiriasi, cauzata de nivelul foarte scazut al cererii si de oferta crescuta de spatii noi cu suprafete mari oferite spre inchiriere. In consecinta, proprietarii sunt in prezent dispusi sa ofere stimulente importante (termene de inchiriere mai scurte, chirii reduse pentru primii ani, luni cu chirie gratuita, sume oferite pentru amenajarea birourilor etc.) pentru a se asigura de procente ridicate de inchiriere.

In ceea ce priveste chiriile inregistrate in prezent pe piata spatiilor de birouri, valorile furnizate de reprezentantii Colliers se situeaza intre 18 euro - 20 de euro/mp/luna, in zonele centrale, 14 euro - 18 euro/mp/luna, in zonele semi-centrale, si 10 euro - 14 euro/mp/luna, la periferie.

Potrivit DTZ Echinox, comparativ cu ultima parte a anului 2008, pe parcursul ultimelor sase luni, nivelul chiriilor pentru spatii de birouri a inregistrat o scadere de 8% - 10% in zonele centrale si de 12% - 13% in restul zonelor. Reprezentantii companiei spun ca Zona Pipera inregistreaza cele mai drastice scaderi ale nivelului de inchiriere, cu procente inca greu de estimat.

Tendinta le este comuna tuturor capitalelor central si est europene. In Varsovia, de exemplu, chiria pentru spatiile centrale a cunoscut o descrestere de aproximativ 10%, de la 30 la 27 euro/mp/luna. Praga are chirii similare cu Bucurestiul, in conditiile in care stocul de spatii de birouri este dublu si gradul de neocupare in T1 este de 10%, superior celui de 6,8% inregistrat in Bucuresti pentru aceeasi perioada.

DTZ Echinox a furnizat urmatoarele valori ale chiriilor inregistrate in prezent pe piata bucuresteana: 21 euro - 23 de euro/mp/luna, in zonele centrale, 17 euro - 19 euro/mp/luna, in zonele semi-centrale, si 12 euro - 14 euro/mp/luna, la periferie.

Conform Epsilon Imobiliare, chiriile variaza de la zona la zona, in Pipera (zona Voluntari) existand oferte si pentru 10 euro/mp/luna. Reprezentantii companiei spun ca cele mai ridicate chirii au ramas in centrul Capitalei, insa si aici nivelul este de sub 20 euro/mp/luna.

Reprezentantii RealTime plaseaza valoarea medie a chiriei pentru spatiile de birouri intre 8 euro - 24 de euro/mp/luna.

Limita maxima de pret a fost atinsa pentru cladirile de birouri cu finisaje si dotari excelente, potrivit Rond Exclusive. Reprezentantii companiei au incadrat preturile de tranzactionare din prezent intre 13 euro - 17 euro/mp/luna, pentru cladirile amplasate ultracentral, 10 euro - 12 euro/mp/luna, pentru cele din zone centrale, si 8 euro - 10 euro/mp/luna, pentru cele amplasate semi-central.

Oportunitati pe piata cladirilor de birouri in 2009
Reprezentantii Colliers spun ca o caracteristica a acestei perioade este durata scurta a contractelor, spre avantajul ambelor parti - chiriasii prin angajamente de scurta durata, iar proprietarii prin posibiliatea de renegociere a termenilor la momentul cand piata isi va reveni.

In noul context economic, pe piata de birouri s-au inregistrat scaderi ale preturilor de 5% pana la 15%, potrivit DTZ Echinox. La acestea se adauga proprietari foarte flexibili in ceea ce priveste termenii comerciali, precum si o flexibilitate din partea agentiilor privind contractele de colaborare.

Reprezentantii Epsilon Imobiliare precizeaza ca, in perioada urmatoare, vor fi scoase la vanzare multe cladiri de birouri goale, la preturi foarte atractive. Pe de alta parte, este nevoie de mult capital propriu (fara credite) si de multa rabdare. Ei spun ca investitia merita efortul deoarce poate genera un profit considerabil pe termen mediu.

Potrivit Esop, oportunitatile sunt de partea companiilor care sunt in cautarea unui sediu, deoarece pot gasi spatii de dimensiuni variate (mici, medii si mari) in aproape toate cladirile din Bucuresti. Chiriile s-au redus semnificativ, la fel si conditiile de inchiriere. Reprezentantii companiei spun ca este un moment foarte bun pentru a planifica o relocare, in special pentru companiile care şi-au restructurat procesele interne.

Reprezentantii Rond Exclusive spun ca oportunitatile in 2009 provin de la cladirile situate in zona centrala si ultracentrala, unde preturile au scazut in acelasi ritm cu cresterea ofertei. Insa, preturile s-au diminuat si datorita gestionarii eficiente si a reducerii costurilor de intretinere ale cladirilor.
 

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.