Principalele criterii in functie de care o companie isi alege spatiul dintr-un mall sunt legate de publicul tinta vizat, vadul comercial, mixul de chiriasi si conditiile din contract. De exemplu, Arena Lasermaxx, un joc hi-tech indoor de tip laser tag, s-a mutat de luna aceasta in mall-ul City Mall, situat in sudul Bucurestiului.

“Datorita cresterii cererii de evenimente din ce in ce mai complexe si a numarului de clienti pe intervalul orar cel mai solicitat, 18.00 – 23.00, s-a decis dublarea numarului de echipamente, la 22, si relocarea arenei in subsolul parcarii City Mall”, spune pentru startups.ro Adrian Mateescu, Managing Partner la Agentia Palette, distribuitorul unic in Romania al sistemului Lasermaxx.

Un alt argument a fost faptul ca zona se afla in apropiere de Piata Unirii. Investitia in amenajarea spatiului a fost de aproximativ 100.000 de euro.

Si retailerul oradean de incaltaminte Benvenuti a ales City Mall atunci cand s-a deschis un magazin in Bucuresti, in 2005.

“Decizia a aparut ca efect al directiilor de dezvoltare ale pietei. Proiectele centrelor comerciale au inceput sa se inmulteasca, ceea ce a afectat comertul stradal, care este oricum precar in Romania, fata de alte orase din tarile europene”, argumenteaza pentru startups.ro Miruna Dumitrescu, PR Manager la Benvenuti, decizia inaugurare a magazinelor in mall-uri.

Pana la sfarsitul acestui an, Benvenuti va avea 30 de magazine dintre care aproape 75% se afla in cadrul mall-urilor. Conceptul de magazin este acelasi, unitar, insa este adaptat la dimensiunile fiecarui spatiu in parte.

“Exista intotdeauna mici diferente intre magazine, important fiind sa aiba o dimensiune cuprinsa intre anumite cote si situarea in zona de vizibilitate si trafic maxim a respectivului centru comercial”, mai spune Miruna Dumitrescu.

Primele criterii de alegere a mall-ului
Aproape toti retaileri isi pot gasi locul intr-un mall, de la magazine de haine si accesorii pana la farmacii, librarii si banci.

“Exceptie fac brandurile de super-lux care cauta spatii stradale”, explica pentru startups.ro Laura Bencze, Executive Assistant, Retail Department la compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko.

Daca intr-un oras sunt mai multe mall-uri, se urmareste zona in care acestea sunt amplasate si accesul facil pentru vizitatori. Alte elemente de analizat sunt mixul de chiriasi care ar trebui sa cuprinda branduri nationale si internationale cunoscute, marci noi atractive si retailerii locali.

“Orice retailer doreste sa inchirieze un spatiu in centrul comercial dominant al orasului, in acel centru care atrage cei mai multi vizitatori si cele mai mari vanzari pe metru patrat”, explica Laura Bencze.

Alte criterii
In alegerea mall-ului, conteaza si categoria de consumatori vizata de centrul comercial, care trebuie sa fie aceeasi cu cea a companiei care inchiriaza spatiul.

“Un retailer care vinde produse pe segmentul de varsta 40 - 60 de ani nu va merge intr-un mall unde zona principala de atractie este reprezentata de studenti. La fel, un retailer de lux nu va merge intr-un mall pentru care veniturile zonei de atractie sunt sub medie”, explica pentru startups.ro Georgiana Andrei, Retail Broker in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Diversitatea de produse oferite de magazinele din cadrul mall-ului reprezinta un alt criteriu de alegere pentru o companie. De exemplu, Adrian Mateescu de la LaserMaxx spune ca unul din motivele pentru care a preferat spatiul din City Mall este legat de amplasarea in proximitatea magazinelor si restaurantelor din mall. Astfel, clientii companiei au la indemana mai multe obiective pentru timpul liber: LaserMaxx, magazine si restaurante.

Pentru Benvenuti, un criteriu in alegerea mall-urilor in care inchiriaza spatii este legat de zona de leisure de care dispun acestea.

Locul din mall
Alegerea pozitiei in cadrul mall-ului depinde de domeniul de activitate al retailer-ului, de structura centrului comercial, de disponibiliatatile financiare ale chiriasului si de traficul din aria respectiva.

“In functie de domeniul de activitate, locurile sunt impartite de catre consultant si dezvoltator pe sectoare corespunzatoare mixului de marfuri”, detaliaza pentru startups.ro Doinita Costache, Director de Marketing la compania de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Alte criterii de alegere a spatiului sunt date de necesitatile respectivului chirias precum vizibilitate, deschidere si retailerii din vecinatate.

“Multe companii prefera sa fie pozitionate cat mai aproape de concurenta. Printre avantajele legate de aceasta amplasare se numara crearea unui pol de interes pentru un anumit tip de clienti”, mai spune Georgiana Andrei.

Ce suprafata sa inchiriezi
Suprafata aleasa intr-un mall tine de tipul, de activitatea si de conceptul magazinului.

“Ideale pentru noi sunt suprafetele cuprinse intre 170 mp si 200 mp, incluzand spatiul de expunere si un depozit, evident intr-o zona usor accesibila, vizibila si cu trafic a respectivului centru comercial”, spune Miruna Dumitrescu de la Benvenuti.

In cazul LaserMaxx, suprafata inchiriata este de 1.000 mp, aceasta fiind considerata limita inferioara de la care un chirias de mall este considerat unul mare, de tip ancora.

“Au nevoie de  spatii mari cei care vand produse de diversitate foarte mare in cadrul aceleiasi categorii sau cei cu o varietate mare de categorii, de tip department store, care pot include pana la sapte sectoare de retail. De asemenea, ancore sunt retailerii de entertainment - cinema, bowling si fitness. Pe suprafete mici pot opera funizorii de servicii, retailerii de accesorii de fashion, lenjerie si altele”, spune Doinita Costache.

Retaileri care beneficiaza de contracte avantajoase
Pe langa suprafata, o ancora trebuie sa atraga si multi cumparatori, de acestia putand beneficia si alti retaileri din mall.

“Avantajele unei ancore care genereaza trafic sunt o chirie mai mica pe metru patrat, o valoare putin mai mica a taxelor comune si o durata mai lunga a contractului. Nu toti retaileri cu suprafete mari sunt generatori semnificativ de trafic, deci nu vor primi conditii financiare comparativ mai bune decat ceilalti retaileri”, explica Laura Bencze.

In plus, dupa cum mai spune Doinita Costache, un alt avantaj al ancorelor este ca pot negocia un mix de chirie fixa cu un procent din cifra de afaceri.

Alt avantaj al unei ancorelor este ca sunt contactate de dezvoltator inca din stadiile incipiente ale proiectului si pot sa isi aleaga locul dorit in cadrul mall-ului. Ancorele sunt contactate cu aproximativ 16 – 18 luni inaintea deschiderii unui mall, potrivit consultantilor imobiliari. Dupa ce inchirierea spatiilor ancora este finalizata, incepe inchirierea celorlalte spatii comerciale.

Conditii financiare avantajoase obtin si retailerii care semneaza contractul de inchiriere inca de la anuntarea unui proiect de tip mall. Avantaje la negocierea contractelor de inchiriere obtin si companiile care au mai multe branduri in portofoliu si pot sa deschida mai multe magazine in cadrul aceluiasi mall, precum si cele care au in franciza mai multe branduri.

Dupa cum spune Laura Bencze, avantajul principal al acestora este ca au de negociat doar un contract cadru pentru toate spatiile inchiriate, ceea ce permite eficentizarea perioadei de negociere.

Valoarea chiriei
Cele mai importante aspecte care se pot negocia intr-un contract de inchirie sunt spatiul inchiriat, suprafata spatiului si chiria. Chiria medie pentru centrele comerciale, inclusiv cele de tip mall, din Bucuresti variaza intre 25 de euro si 32 de euro/mp/luna, iar in orasele secundare se situeaza între 17 euro si 25 de euro/mp/luna, conform unui studiu de piata al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

Pe langa chirie, retailerii mai platesc intr-un centru comercial si alte taxe, care nu difera foarte mult de la un centru la altul, potrivit consultantilor imobiliari.

“In mall-uri service charge-ul (n.red. serviciile de intretinere) variaza intre 5 euro si 9 euro/mp/luna, dar in general plata se face in sistem open-book (n.red. valoarea taxelor este calculata in functie de facturile platite de proprietar), iar taxa de marketing este intre 1 euro si 2 euro/mp/luna”, adauga Georgiana Andrei.

Perioada medie pentru care se semneaza contractele de inchiriere este intre cinci si sapte ani, iar tendinta este de a se mari aceasta perioada, conform Cushman & Wakefield Activ Consulting.

“In cazul in care conditiile sunt foarte bune, si ma refer la amplasarea mall-ului (orasul si zona), chiria, vadul comercial si altele, atunci, evident, pentru retailer este favorabila incheierea unui contact pe o perioada cat mai lunga, chiar zece ani”, detaliaza Miruna Dumitrescu.

Cand te muti in mall
O companie poate sa opteze pentru spatiul dintr-un mall atunci cand are un brand si sunt puse la punct procedurile operationale prin care sunt reglementate elemente precum aranjarea magazinului, modul de aprovizionare, sistemul logistic, suprafata, layout-ul etc.

“Compania trebuie sa aiba un sistem de management eficient, care sa poata sa raspunda standardelor ridicate de retail ce se impun intr-un mall”, completeaza Doinita Costache.

Daca un retailer are puse la punct majoritatea acestor elemente, atunci poate chiar sa isi faca intrarea pe piata prin deschiderea unei unitati intr-un mall. Doinita Costache aminteste ca, in cazul in care o companie nu reuseste sa incheie un contract de inchiriere intr-un anumit mall, aceasta se poate inscrie pe o lista de asteptare. 

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.