In functie de criteriile de selectie, sediul poate sa fie intr-un office building modern, intr-o vila, intr-o cladire veche de birouri (construita inainte de 1989) sau intr-un apartament de bloc.

“Pentru sediu central sunt preferate imobilele noi de birouri sau vilele de patrimoniu, cu vizibilitate mare si acces facil. Pentru filiale, companiile prefera imobilele noi de birouri, aflate in zona centrala a orasului, cu acces facil si spatii de parcare. Pentru activitatile tip back-office sunt alese cladirile de birouri vechi, dar renovate, vilele vechi din zone semicentrale sau de periferie”, explica pentru startups.ro, Camelia Marinescu-Ghenes, researcher la agentia imobiliara Coldwell Banker Commercial Romania.

Cladire de birouri
Pretul platit lunar intr-o cladire de birouri este destul de mare, dar printre avantaje se numara spatiile deja amenajate si utilate, curatentia si intretinerea realizate de o firma specializata, paza asigurata, amplasarea intr-o zona de afaceri din oras si locuri de parcare.

“Contractele de inchiriere se semneaza cel mai adesea pe 3 - 5 ani, mai rar pe 7 - 10 ani. Avansul reprezinta de regula chiria pe 3 - 6 luni”, spune Camelia Marinescu-Ghenes.

Chiria lunara intr-o cladire de birouri de clasa A din centrul sau nordul Bucurestiului este intre 19 si 24 de euro/mp si ajunge la 14 – 17 euro/mp pe luna, in cazul cladilor de clasa B din aceleasi zone. In zonele semicentrale din oras, metrul patrat de sediu se inchiriaza cu intre 14 – 16 euro pe luna, pentru cladirile de clasa A si cu intre 10 – 14 euro pe luna, pentru cladirile de clasa B, conform datelor Coldwell Banker.

“La aceste valori ale chiriilor se adauga cheltuielile de intretinere (2,5 - 4 euro/mp/luna + TVA) si costurile de parcare. In zonele de  centru - nord ale Bucurestiului acestea sunt intre 60 – 80 euro + TVA/loc in parcarea exterioara si intre 100 – 150 euro + TVA/loc in parcarea interioara. In zonele semi-centrale, costurile sunt de 35 de euro + TVA/loc in parcarea exterioara si 45 – 80 de euro + TVA/loc in parcarea interioara”, spune reprezentanta Coldwell Banker.

Varianta spatiilor din vechile cladiri de birouri construite inainte de 1989 (sediile fostelor institute de cercetare sau firme de stat) este potrivita pentru companiile care au nevoie de un spatiu mai mare decat intr-un apartament, dar care nu isi permit chiriile din cladirile noi sau vilele transformate in sedii. Teoretic, in aceste imobile chiriile sunt mai mici. Insa, au mai ramas putine cladiri vechi nerenovate, majoritatea fiind amenajate ca spatii moderne de birouri, cu valori ale chiriilor pe masura.

“In cladirile vechi de birouri renovate din Bucuresti, metrul patrat se inchiriaza la circa 9 - 14 euro + TVA pe luna, in functie de locatie si facilitati”, spune Camelia Marinescu-Ghenes.

Vila pentru imagine
Companiile care pun mai mult accent pe imagine, nu au foarte multi angajati, si dispun de un buget pentru chirie de cel putin cateva mii de euro pe luna, pot lua in calcul varianta sediului intr-o vila. Conform Coldwell Banker, pentru vilele din centrul si nordul Bucurestiului, chiaria lunara este intre 20 – 25 de euro/mp. In zonele semicentrale, aceasta scade la aproximativ 15 – 18 euro/mp/luna, iar la periferie ajunge la intre 9 – 12 euro/mp/luna.

In general, firmele pentru care vilele sunt o alegere potrivita sunt cele din domeniul consultantei, al publicitatii sau avocaturii, companii pentru care este important sa aiba un sediu reprezentativ, in care sa fie singurii locatari.

“In zona centrala si ultracentrala din Bucuresti, vilele de patrimoniu (pentru birouri, sedii de institutii si ambasade, etc.) se vand cu 3.500 - 4.500 euro/mp + TVA, chiar mai mult. Vilele mai noi din zona centrala si semi-centrala se vand cu 2.800 - 3.200 euro/mp + TVA”, spune reprezentanta Coldwell Banker.

Sediu in bloc
Birourile din apartamente sunt potrivite pentru startup-urile cu un buget limitat, cu putini angajati si care nu interactioneaza cu potentialii clienti neaparat in sediul companiei. Teoretic, avantajele sunt legate de costul redus de inchiriere si de faptul ca sediul poate fi stabilit oriunde in oras. In realitate, insa, lucrurile nu stau tocmai asa.

Chiar daca valoarea chiriei este, in general, de cateva sute de euro (chiria poate fi si de peste 1.000 de euro pe luna), unele asociatii de locatari solicita firmelor gazduite in bloc sa plateasca un pret mai mare la intretinere. Ba chiar, in functie de traficul generat de clienti sau angajati, pot sa nu autorizeze compania sa functioneze in bloc, din cauza galagiei. Asa ca, inainte de a semna contractul de inchiriere trebuie sa verifici daca firma va putea sa functioneze in acel spatiu.

Cele mai potrivite apartamente de inchiriat pentru companii sunt cele de la parter sau etajele 1 – 2, pentru a fi gasite usor de clienti si a-i deranja cat mai putin pe locatarii blocului. Insa, apartamentele de la etajele inferioare necesita costuri mai mari de securitate - un sistem de alarma, o usa rezistenta, grilaje pentru ferestre. Acestor costuri li se adauga cele legate de amenajarea apartamentului pentru functionarea firmei – mobilare, utilare, etc.

Din acest motiv, este mai bine sa cauti un apartament care a fost amenajat special pentru a fi inchiriat unei firme. Chiar daca vei plati o chirie mai mare, nu vei mai cheltui bani si timp cu utilarea si vei putea incepe activitatea imediat ce semnezi contractul de inchiriere.

Important de retinut
In functie de bugetul pe care il ai la dispozitie,  este bine sa te gandesti la faptul ca unii proprietari sunt dispusi sa negocieze valoarea chiriei, in schimbul unor facilitati de plata, cum ar fi achitarea trimestriala a acesteia sau un avans mai mare decat media pe piata. 

Proprietarii de cladiri de birouri isi doresc chiriasi pe termen cat mai lung (cel putin trei - cinci ani) pentru ca vor sa isi asigure un venit constant, cat mai mult timp. In acest caz, trebuie sa fii atent la clauzele de renegociere a contractului. In plus, trebuie sa te gandesti foarte bine cum va fluctua numarul de angajati in perioada contractului de inchiriere. Astfel, eviti sa ai peste cativa ani fie un birou aglomerat, fie unul aproape gol.

Daca mutarea intr-un sediu nou nu este o urgenta si poti astepta cateva luni sau chiar un an - doi, poti sa te uiti mai atent la proiectele de birouri care se anunta acum pe piata. Acestea se inchiriaza inca din stadiul de proiect, cu avantaje de ambele parti: chiriasul isi poate alege locul preferat din cladire si modul in care spatiul va fi compartimentat, beneficiind si de facilitati de plata sau de o chirie preferentiala, iar proprietarul cladirii are si chiriasi si bani incasati, inainte ca imobilul sa fie gata.

Developerii de proiecte noi asigura o partitionare standard a spatiilor, dar in cazul in care chiriasul vrea folosirea unor anumite materiale, se negociaza suma pe care o suporta fiecare dintre parti. Insa, in general, cheltuielie de partitionare diferite de cele standard sunt platite de chirias.

Varianta cumpararii sau construirii unui sediu propriu trebuie luata in calcul doar daca firma a ajuns la o stabilitate financiara, iar in urmatorii ani, numarul de angajati va ramane relativ constant.

Pentru a te proteja in cazul in care, in ciuda calculelor, peste cativa ani, sediul nou construit sau cumparat va fi neincapator, achizitia trebuie sa fie privita si ca o investitie. Asta inseamna ca imobilul sa fie amplasat intr-o zona cautata de companiile care vor un sediu, sa fie amenajat ca spatiu modern de birou si compartimentat cat mai eficient, pentru a fi usor inchiriat sau vandut altei firme.

Cristina Alexandru

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.