Cum sa iti alegi depozitul potrivit


Zona, accesul facil, inaltimea cladirii, structua solida a acesteia si suprafata dorita sunt cele mai importante criterii care fac diferenta in alegerea unui spatiu de depozitare. In prezent, cel mai usor isi gasesc un depozit companiile care cauta spatii industriale cu o suprafata intre 2.000 mp si 4.000 mp.

 

Mihail Falcuta, consultant in cadrul departamentului industrial la compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox, vorbeste pentru startups.ro despre regulile pe care ar trebui sa le urmeze o companie care are nevoie de un spatiu de depozitare.


Principalele criterii
Zona in care este amplasat reprezinta principalul criteriu de alegere a unui spatiu de depozitare. Aceasta depinde in primul rand de tipul de activitate pe care il desfasoara compania. Se prefera zonele cu un acces relativ usor pentru angajati si utilitati/servicii, precum si cu infrastructura catre drumurile nationale si catre intrarea in oras.

Companiile de distributie prefera sa aiba depozitul cat mai aproape de limita orasului, pe cand cele de logistica isi pot desfasura activitatea si la o distanta intre 10 km si 40 de km de limita orasului, in conditiile in care exista forta de munca in apropiere.

Distanta dintre depozitul unei companii si sediul acesteia difera de la caz la caz. De exemplu, in cazul retailerilor din Romania care au mai multe puncte de lucru in intreaga tara, alegerea zonei pentru depozit depinde foarte mult de un studiu laborios de eficientizare a transportului.


Caracteristicile spatiului
Un alt criteriu de alegere a spatiului este inaltimea depozitului. In cazul companiilor de distributie si productie se cauta ca inaltimea sa fie de aproximativ sapte metri, iar pentru logistica, de unsprezece metri. Societatile care vor un spatiu de depozitare cu temperatura contralata, de tip refrigerat/frig, au nevoie, de obicei, de spatii cu inaltime mai mica, de sapte - opt metri, pe cand cele fara temperatura controlata nu au o anumita limita de inaltime.

Din punct de vedere al constructiei, un depozit trebuie sa aiba o structura solida, cu o pardoseala rezistenta, iar izolatiile, peretii si acoperisul sa fie executate cu grija. De asemenea, un depozit trebuie sa dispuna de conexiuni la toate utilitatile necesare activitatii. Un spatiu de depozitare bun are si sistem de sprinklere si hidranti, rampe hidraulice, luminatoare cu detectoare de fum si lumina artificiala suficienta in spatiul dedicat activitatilor de noapte.


Ce suprafata inchiriezi si de ce
La stabilirea suprafetei de care are nevoie, o companie isi calculeaza necesarul actual, masurat in numar de paleti care pot intra la sol sau pe rafturi verticale. La acest necesar se adauga suprafata de care reprezentantii companiei cred ca vor avea nevoie in urmatoarele 12 luni, cel putin. Necesarul pe 12 luni se coreleaza cu anticiparile de volum pentru perioadele de varf, din aceasta perioada.

Companiile care inchiriaza suprafete mari au avantajul unei chirii usor mai mici. Acestea beneficiaza si de o atitudine flexibila din partea dezvoltatorului in adaptarea spatiului conform cerintelor respectivului client.

Reprezentantii firmelor trebuie stabileasca daca vor avea nevoie de birouri in aria depozitelor. In mod normal, intre 5% si 12% din suprafata unei zone unde sunt depozite este rezervat spatiilor de birouri pentru departamentul administrativ, vestiare, cantina etc. Companiile care au departamente mari de vanzari sau de transport ar putea avea nevoie de un spatiu de birou mai mare.


De ce sa alegi un parc industrial
Companiile care aleg depozitele dintr-un parc industrial beneficiaza de un spatiu modern clasa A, dotat cu toate facilitatile si parcari generoase. In plus, acestea au flexibilitate in a se extinde cu depozitul in acelasi loc sau a se muta in alt parc la expirarea contractului.

Intr-un parc industrial, firma are asigurate service charge-urile sau serviciile de mentenanta ale cladirii, care includ curatenia, paza exterioara, deszapezirea, iluminatul exterior, taxele pe proprietate si asigurarea cladirii. La aceste costuri, firmele pot obtine chiar reduceri la energie, in cazul in care parcul are statie de transformare proprie.

Companiile dintr-un parc industrial isi desfasoara activitatea intr-un cadru in care sunt mai multe firme, putand astfel dezvolta relatii de parteneriat cu acestea.

Dezavantajele unei companii de a se reloca intr-un astfel de spatiu sunt legate de faptul ca fiecare parc are o schema de targetare a pietei. Unii dezvoltatori cauta clienti cu suprafete mari, de peste 2.000 mp - 4.000 mp, iar altii se pot concentra si pe suprafete mai mici, de minim 500 mp - 600 mp. Oferta lor este insotita si de o diferentiere a pretului cerut, astfel ca pentru suprafetele mai mici chiria este mai mare.

Companiile care inchiriaza in totalitate spatiul dintr-un parc logistic au dezavantajul ca platesc mai mult pentru serviciile de mentenanta. De obcei, service charge-ul este calculat ca un procent de suprafata inchiriata de compania X, raportat la spatiul total inchiriat. De aceea, un numar mai mare de chiriasi ar trebui sa reduca aceste cheltuieli comune.

Daca o companie ocupa o singura cladire de depozit are avantaje precum: un spatiu numai al companiei, rezolvarea problemelor legate de parcare sau de accesul autocamioanelor si ingrijirea mult mai usoara a spatiului exterior.


Pretul pentru un depozit
Chiria pentru spatiu industrial variaza intre 4,2 euro si 4,8 euro/mp/luna in cazul spatiilor din Bucuresti si intre 4,5 euro - 5 euro/mp/luna pentru spatiile moderne din tara. Pe langa chirie, companiile platesc pentru serviciile de mentenanta intre 0,7 euro si 0,9 euro/mp/luna.

Chiria nu se achita in avans, dar se plateste o garantie bancara, care, de obicei, este ceruta ca si contravaloare a chiriei pe trei luni.
De obicei, contractele de inchiriere se semneaza pe o perioada de cinci ani. In astfel de contracte, uneori, se include si o clauza de incetare a acestora dupa trei ani.


De cat timp ai nevoie pentru a gasi suprafata dorita
Gasirea unui depozit depinde foarte mult de suprafata cautata si de perioada cand se doreste inceperea activitatii. In acest moment, este problematic sa gasesti atat un spatiu mare, cat si unul mic. In ultimul timp, companiile s-au adapat acestei situatii si au realizat ca este nevoie de aproximativ sase luni pentru a negocia, semna si pregati un asemenea spatiu.

In principiu, este mai usor de inchiriat un spatiu mediu, de aproximativ 2.000 mp – 4.000 mp. Pentru spatiile mici abia se formeaza oferta prin dezvoltarea catorva parcuri care au drept target start-up-urile. Pentru spatiile mari, de peste 10.000 mp, este nevoie de o perioada de pregatire, de aproximativ 9 - 12 luni, in cazul in care acest spatiu nu ar fi in stadiu de constructie sau deja construit.


Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.


Nu exista comentarii