In comert, zona in care se afla magazinul tau poate face diferenta dintre succes si faliment. Pentru ca spatiile stradale sunt greu de gasit, mai ales in zonele centrale ale oraselor, tot mai multi retaileri incep sa isi doreasca un loc intr-un centru comercial nou. Citeste cum poti inchiria un astfel de spatiu.
Primii pasi
Inainte de a merge la negocieri, trebuie sa stii ca, pentru a obtine un spatiu intr-un centru comercial nou, ai nevoie de mai mult decat de banii de chirie. Proprietarii de mall-uri si galerii comerciale percep si o serie de alte taxe. In general, toate sumele platite sunt exprimate, la fel ca valoarea chiriei, in euro/mp/luna.
Pentru inchirierea spatiului este necesara si o scrisoare de garantie sau crearea unui depozit bancar. Contractele de chirie sunt vizate de banci, si, in general, se semneaza pe o durata de cel putin cinci ani.
“Cei care se muta intr-un centru comercial aflat in constructie, vor fi nevoiti sa plateasca o taxa unica, legata de marketingul si promovarea centrului comercial, inainte de lansarea acestuia. Taxa este menita sa acopere cheltuielile legate de publicitate si de evenimentele organizate la deschiderea oficiala”, spune Cristina Dumitrache, negociator-senior al agentiei imobiliare Cushman & Wakefield.
Chiriasii care semneaza contracte dupa ce mall-ul a fost deja lansat, nu mai sunt obligati sa plateasca aceasta taxa. Insa, toti chiriasii (atat cei care s-au mutat inainte de lansare, cat si cei care au venit dupa acest moment), sunt nevoiti sa plateasca o taxa anuala de marketing, pentru promovarea continua a centrului comercial.
“Indiferent de momentul inchirierii, toti comerciantii trebuie sa plateasca si o serie de taxe legate de intretinerea spatiilor comune, parcarilor, exteriorului centrului comercial. La acestea se adauga costurile legate de curatenie, electricitate, apa etc”, spune Cristina Dumitrache.
Important de retinut este ca spatiile din centrele comerciale care se afla in constructie sunt predate la rosu. Acest lucru are avantajul ca magazinul poate fi personalizat si amenajat conform dorintelor viitorului chirias, dar are si dezavantajul ca implica inca un cost suplimentar care trebuie sa fie luat in calcul.
De altfel, amenajarea spatiului intra in obligatia chiriasului, iar acesta trebuie sa aiba grija sa termine lucrarile pana la data inaugurarii centrului comercial. Asta pentru a se evita situatiile in care mall-ul este deschis, dar vizitatorii sunt deranjati de lucrarile de amenajare ale unui magazin.
“Turnover rent”
In afara taxelor deja mentionate, mai nou, centrele comerciale au inceput sa perceapa si o chirie aditionala - “turnover rent”. Aceasta reprezinta un procent (in general, intre 7% si 10%) din cifra de afaceri realizata de retailer-ul chirias.
“Aceasta taxa se plateste la un interval de timp prestabilit (lunar, trimestrial, anual etc). Chiriasul nu este nevoit sa plateasca si chiria si <turnover rent>, ci plateste doar suma care este mai mare”, spune Cristina Dumitrache.
De exemplu, daca ai un magazin de 100 de mp intr-un mall si platesti o chirie de 50 de euro/mp/luna, inseamna ca, anual, platesti o chirie de 60.000 de euro. Daca ai o cifra de afaceri de 1.000.000 de euro pe an, 10% din aceasta inseamna un “turnover rent” de 100.000 de euro.
Tinand cont ca trebuie platita suma cea mai mare dintre chirie si “turnover rent”, inseamna ca datorezi mall-ului 100.000 de euro, deci, in afara de cei 60.000 de euro deja platiti drept chirie, mai ai de dat inca 40.000 de euro. Daca suma de 10% din cifra de afaceri este mai mica decat chiria, trebuie achitata doar chiria.
Etapele inchirierii
Spatiile din centrele comerciale se inchiriaza mai intai marilor operatori - supermarketul, cinematografele, principalele magazine de moda etc. Abia dupa ce sunt stabiliti chiriasii principali (“ancorele” - marcile importante care genereaza un trafic mare de clienti), se trece la inchirierea spatiilor ramase.
Pentru a pastra o coerenta, magazinele nu pot sa isi aleaga un spatiu oriunde in centrul comercial. De exemplu, nu poti deschide un magazin cu produse sportive pentru motociclisti in zona unde sunt magazinele pentru nou-nascuti. Retailerii sunt grupati in functie de target-ul vizat, astfel incat, clientii sa gaseasca tot ce au nevoie dintr-o anumita categorie, in aceeasi zona din mall.
“Pentru inchirierea unui spatiu intr-un centru comercial care se afla in stadiul de proiect, negocierile incep cu 1 - 3 ani inainte ca acesta sa fie lansat pe piata”, spune Cristina Dumitrache.
Acest lucru se intampla din cauza ca cererea de spatii este mare, in timp ce oferta este insuficienta. Pentru a avea siguranta ca iti deschizi magazinul intr-un mall, trebuie sa incepi discutiile din timp, inainte sa se inchirieze toate spatiile.
In cazul centrelor comerciale deja functionale, exista doua variante pentru ocuparea unui loc. Prima este lista de asteptare - toate centrele comerciale de succes au liste cu retaileri care vor sa inchirieze un spatiu cand un chirias existent se muta sau nu isi prelungeste contractul la expirarea acestuia. A doua solutie este plata unor “key-money” - o suma de bani platita pentru ca un chirias existent sa se mute din centrul comercial si sa te lase sa-ti deschizi magazinul in locul lui.
Valoarea “key-money” poate fi intre 50.000 de euro si 500.000 de euro, dar posibilitatea de a inchiria un spatiu in acest mod depinde de politica de functionare a centrului comercial. Aceasta solutuie este rentabila in putine cazuri, pentru ca profitul realizat in acel spatiu trebuie sa fie suficient de mare incat sa acopere atat valoarea “key-money”, cat si valoarea chiriei si a celorlalte taxe. Din acest motiv, o mutare de acest fel, trebuie sa fie foarte bine calculata din punct de vedere financiar.
Cristina Alexandru
Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.