“Mutarea fara penalizari poate sa se faca daca exista un acord cu proprietarul in acest sens (situatie nu foarte des intalnita, asa cum este si firesc), sau, cel mai probabil, in cazul in care se gaseste un nou chirias care preia spatiul, fara a genera pierderi proprietarului”, spune pentru startups.ro Mirela Raicu, Manager al Office Leasing Department la compania de consultanta imobiliara Esop Consulting.

Companiile care au sediul intr-o vila sau cladire de birouri de clasa B si se muta mai devreme decat era prevazut in contractul de inchiriere pot fi nevoite sa plateasca in avans chiria pe una sau chiar cinci luni, ca penalizare.

Firmele care au inchiriat spatii in imobile noi, clasa A, platesc chiria pana cand se muta un nou chirias in locul lor.

Subinchirierea este una dintre solutiile folosite de cei care se muta inainte de limita din contract. Aceasta se face cu acordul prealabil al proprietarului, pe baza bonitatii si activitatii noului chirias. In general, in acest caz proprietarii nu  returneaza chiriasului care va pleaca sumele platitie in avans.

O alta optiune pentru firmele care vor sa intrerupa un contract de inchiriere inainte de termen este cesionarea spatiului sau a contractului catre o alta companie, in aceleasi conditii.

Unii proprietari cer ca inainte de mutare, fostii chiriasi sa aduca spatiul in care au stat la forma sa initiala. Iar indepartarea amenajarilor si a compartimentarilor facute insemna costuri suplimentare.

Cand se muta firmele
Atunci cand dispun de prea putin sau de prea mult spatiu pentru angajati, companiile sunt fortate sa se mute mai devreme decat au prevazut. Cele mai multe mutari inainte de termen sunt in cazul firmelor care au birourile in vile, pentru ca nu au unde sa se extinda pe masura ce afacerea creste.

Madalina Cojocaru, Head of Office Department la compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox,  spune ca mutarea inainte de termen nu este o situatie des intalnita pe piata. Mirela Raicu estimeaza ca, pe segmentul companiilor care vor sub 1.000 mp, relocarile inainte de termen apar probabil in 25% - 35% dintre cazuri, iar pentru cele interesate de peste 1.000 mp, ponderea este de 20% -25%. 

Modalitatile de intrerupere a contractului
Unele companii pot iesi dintr-un contract de inchiriere inainte de expirarea acestuia pe baza unui acord scris al proprietarului cladirii. Notificarea cu trei - sase luni in avans fata de data la care expira contractul este o alta varianta.

Potrivit Esop, in imobile de birouri de clasa B, companiile care inchiriaza maxim 1.000 mp sunt obligate sa anunte cu doua - trei luni inainte ca vor sa se mute mai devreme decat se mentioneaza in contract, iar cele care ocupa spatii de peste 1.000 mp anunta cu trei - cinci luni inainte.

Firmele care inchiriaza pe mai mult de cinci ani spatii in imobile de birouri de clasa A au extrem de rar posibilitatea de a semna contracte care pot fi reziliate unilateral, doar prin notificarea celeilalte parti.

Cel mai simplu sa se mute inainte de data stabilita initial este pentru companiile care au contracte cu termeni clari de reziliere. In astfel de documente sunt mentionate elemente precum pierderea totala sau partiala a garantiei sau perioada de notificare in avans a intentiei de mutare.

Cei care incheie contracte “fixe”, ce nu se pot denunta unilateral, au la dispozitie subinchirierea si cesiunea spatiului sau a contractului de inchiriere. Madalina Cojocaru spune ca firmele care au semnat un contract fix sunt obligate sa achite chiria pana la expirarea acestuia, pentru ca nu au posibilitatea sa il intrerupa unilateral.

Perioada de inchiriere
In general, firmele isi inchiriaza spatiul pentru birou pentru perioade de cinci ani, in functie de suprafata de care au nevoie si de tipul imobilului.

Companiile care vor sub 1.000 mp si aleg un spatiu in vila semneaza un contract pe unul sau doi ani. Daca se muta intr-un imobil de birouri clasa B, incheie un contract pe doi - trei ani. Pentru spatiile din cladirile de clasa A, aceste firme stabilesc o durata a contractului de trei - cinci ani.

“Perioada mai lunga de inchiriere poate fi aceptata de catre companiile care au ajuns la un nivel mediu de stabilitate si dezvoltare, de regula intre trei si cinci ani pe piata, sau un numar de peste 20 - 25 de angajati”, adauga Mirela Raicu.

Cei care isi inchiriaza sediul pentru o perioada de peste cinci ani beneficiaza de conditii comerciale mai avantajoase la inchirierea spatiului.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.