“Ca in orice domeniu, exista presiunea situatiei economice actuale, in care piata de retail devine una a comerciantilor - puterea de negociere a acestora creste si, prin urmare, nivelul chiriei este afectat in sens descrescator. Tendinta de renegociere, care se observa mai pregnant la nivelul tarii, a atins in ultima perioada si Bucurestiul”, spune pentru startups.ro Georgiana Andrei, Retail Broker in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Conform Colliers, in 2008, chiria medie pentru spatiile de 100 mp, situate la parter, era de 35 de euro - 50 de euro/mp/luna+TVA, in mall-urile din marile orase. Anul acesta, valorile tind sa se mentina in aceleasi limite. In orasele secundare, chiria pentru un spatiu similar era de de 25 de euro - 40 de euro/mp/luna+TVA, cu o tendinta de scadere, in 2009.

Factorii care influenteaza chiria unui spatiu comercial sunt legati de proiect (potentialul orasului, zona in care este amplasat in oras, momentul livrarii proiectului), de spatiu (suprafata, deschiderea, raportul intre deschidere si adancime, pozitionarea in cadrul mall-ului si etajul) si de tipul de afacere. Nivelul chiriei pentru spatiile din zonele stradale variaza in functie de zona, vad comercial, vitrina si tipul de business al chiriasului.

“Pentru centrele comerciale, renegocierea chiriei poate interveni si inainte de expirarea termenului. De exemplu, atunci cand vanzarile chiriasilor nu pot sustine nivelul de chirie agreat prin contract, chiriasul facand dovada vanzarilor in fata proprietarului, iar proprietarul doreste sa pastreze chiriasul respectiv”, spune pentru strartups.ro Estera Enache, Senior Consultant in cadrul Retail Department la compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Firmele care au nevoie de mai multe unitati si semneaza cu acelasi proprietar pentru mai multe spatii pot negocia un pachet mai avantajos, in functie de amplasare si de suprafata totala inchiriata.

In general, spatiile de 100 mp sunt cautate de retailerii de fashion, de incaltaminte, de bijuterii sau de telefonie mobila, de banci, farmacii, restaurante de tip fast food, baruri si centre de pariuri sportive.

“Acolo unde conceptul permite, redimensionarea unitatilor este o optiune aleasa pentru reducerea costurilor de administrare”, mai spune Estera Enache. 

Perioada de inchiriere
In cazul spatiilor din mall-uri, cele mai multe contracte de inchiriere pentru suprafete de 100 mp sunt semnate pe cinci ani.

“In conditiile actuale ale pietei, cand este dificil de facut o estimare sigura a vanzarilor, este probabil ca unii retaileri sa doreasca break-option (n.r. - renegocierea conditiilor inainte de finalizarea contractului), in cazul in care vanzarile nu merg asa cum se asteapta.  Cu toate acestea, este foarte putin probabil ca perioada sa scada sub cinci ani, deoarece bancile finantatoare cer un cash flow asigurat pe o perioada cat mai lunga de timp - minim cinci ani”, spune Georgiana Andrei.

Pentru spatiile stradale, contractele se semneaza pe unul - trei ani, iar renegocierea se face, de obicei, la expirarea termenului de inchiriere. In general, chiriasii care renunta la un contract inainte de finalizare vor plati chiria si celelalte sume prevazute in contract pentru intreaga perioada agreata.

Valoarea chiriilor in Bucuresti
In prezent, in Capitala, nivelul chiriei din mall-uri este comparativ cu cel de anul trecut. Chiria variaza intre 15 euro si peste 100 de euro/mp/luna+TVA, in functie de tipul dezvoltarii, amplasarea proiectului in oras, tipurile de chiriasi din centrul comercial si pozitia spatiului in cadrul proiectului, conform DTZ Echinox.

Pentru 100 mp la parter, un retailer de fashion plateste intre 70 de euro si 90 de euro/mp/luna+TVA. Costurile de intretinere si administrare variaza intre 3 euro si 5 euro/mp/luna+TVA, pentru galeriile comerciale, si intre 6 euro si 9 euro/mp, pentru mall-uri. Taxa de marketing variaza intre 0,5  euro si 2 euro/mp/luna+TVA, potrivit Colliers. Utilitatile sunt platite separat.

In zona Bulevardului Magheru, spatiile de 70 mp - 100 mp au o chirie intre 120 de euro si 150 de euro/mp/luna. Valorile scad pana la 80 de euro - 110 euro/mp/luna in zona Calea Victoriei si pana la 70 de euro - 100 de euro/mp/luna in zona Piata Unirii. In ariile semicentrale, chiriile variaza intre 60 de euro si 80 de euro/mp/luna in zona Dristor si intre 40 de euro si 60 de euro/mp/luna in zonele Obor, Militari si Drumul Taberei, potrivit DTZ Echinox.

“In Bucuresti, in functie de tipul spatiului si de amplasare, in ultimele doua trimestre ale anului trecut, cererea pentru spatii comerciale stradale a ramas constanta, comparativ cu prima parte a aceluiasi an. Exceptie au facut zonele mai putin interesante ca vad si trafic, unde s-a inregistrat o scadere”, adauga Estera Enache.

Valoarea chiriilor in Arad
Chiriile din mall-ul Armonia din Arad, singurul din oras, au scazut cu 15% - 20%, de la deschidere (acum sapte luni), pana in prezent, ajungand la 20 de euro - 25 de euro/mp/luna+TVA, conform agentiei imobiliare Casadomi.

“Acelasi fenomen il regasim si in cazul spatiilor comerciale stradale, unde chiar daca exista contracte semnate pe termene de pana la cinci ani, cu chirii fixe, chiriasii solicita, justificat sau nu, o diminuare a chiriei pe durata crizei financiare care le afecteaza activitatea”, spune pentru startups.ro Gabriela Bej, Branch Manager la Casadomi.

Pentru a nu-si pierde chiriasii, proprietarii renegocieza contractele si accepta o scadere a chiriilor cu 20% - 30%, insa numai pentru sase luni, maxim un an.
Chiria este de 30 de euro - 40 de euro/mp/luna+TVA, pe arterele din zona ultracentrala, de 15 euro - 25 de euro/mp/luna+TVA, in zona semicentrala, si de 6 euro - 15 euro/mp/luna+TVA, in cartiere.

Proprietarii au inceput sa accepte si prelungiri ale perioadei de inchiriere, ajungand pana la trei sau cinci ani, chiar si fara clauze de renegociere. Acum un an, contractele se incheiau pe un an, cu posibilitate de prelungire si renegociere a chiriei la sfarsitul perioadei.

Valoarea chiriilor in Brasov
In Brasov, chiria medie pentru 100 mp intr-un mall este de 30 de euro – 50 de euro/mp/luna+TVA, costurile de intretinere si de administrare variaza intre 4 euro si 6 euro/mp/luna+TVA, iar taxa de marketing este de 1 euro/mp/luna+TVA, potrivit Coldwell Banker Affiliates of Romania (CBAR).

“Este de asteptat o scadere cu cel putin 30% a chiriilor, pentru o perioada de cel putin un an, iar evolutia acestora va depinde in cea mai mare masura de factorii economici”, explica pentru startups.ro Florin Ciche, directorul sucursalei Brasov al CBAR.

El mai spune ca in ultimile sase luni, retailerii au inceput sa inchida magazinele din centrele comerciale, iar tendinta va continua, fara sa fie alti comercianti dispusi sa isi deschida unitati.

In spatiile din zonele stradale, chiria este de 60 de euro - 80 de euro/mp/luna+TVA, in zona ultracentrala, de 35 de euro - 45 de euro/mp/luna+TVA, in zonele centrale si de 15 euro - 25 de euro/mp/luna+TVA, in zonele semicentrale si periferice, conform datelor CBAR.

Pana in vara acestui an, este estimata o reducere a acestor valori cu o medie de 30%, fata de sfarsitul anului trecut, ca urmare a scaderii cererii din partea bancilor, farmaciilor si lanturilor de magazine.

“Atat stradal, cat si in centrele comerciale, mai toti proprietarii sunt dispusi sa negocieze si inca destul de mult. Este de nedorit ca in aceasta perioada sa ramana cu spatii goale, deci fara lichiditati”, adauga  Florin Ciche.

Valoarea chiriilor in Cluj-Napoca
Chiria pentru 100 mp de spatiu comercial stradal in Cluj-Napoca variaza intre 30 de euro - 40 de euro/mp/luna+TVA, in zonele centrale, si intre 15 euro si 20 de euro/mp/luna+TVA, in cartiere, dupa cum spune Carmen Miron, director de vanzari la agentia imobiliara Edil.

In centrele comerciale, chiria pentru o astfel de suprafata este de 30 de euro - 40 de euro/mp/luna+TVA, la care se aduga costurile de intretinere si administrare de 2 euro - 2,5 euro/mp/luna+TVA si taxa de marketing de 1,5 euro - 3 euro/mp/luna+TVA.

“Chiriile sunt in prezent cu 15% - 20% mai mici decat anul trecut. Proprietarii accepta renegocierea contractelor, in 70% dintre cazuri”, adauga Carmen Miron.

Proprietarii accepta sa inchirieze spatiile pe un an, cu clauza de renegociere, in functie de evolutia de pe piata, fata de 2008, cand cereau contracte pe trei - cinci ani si renegocierea se facea doar la sfarsitul perioadei.

Valoarea chiriilor in Constanta
In zona centrala din Constanta, pentru 100mp de spatiu comercial stradal se platesc intre 15 euro si 20 de euro/mp/luna+TVA. In zonele semicentrale, chiria pentru aceeasi suprafata este de aproximativ  10 euro/mp/luna+TVA, iar la periferie, valorile scad pana la 5 euro/mp/luna+TVA, conform lui Ioan Ududec, directorul agentiei imobiliare Elion.

Fata de anul trecut, chiriile s-au redus cu aproximativ 25%, iar tendinta se mentine si in urmatoarele sase luni.

“Contractele se semneaza acum pentru un an. Inainte, de obicei, proprietarii acceptau sase luni, cu renegocierea chiriei. Dintre chiriasi, bancile si-au incetat expansiunea si au inceput sa renunte la spatii”, mai spune Ioan Ududec.

Valoarea chiriilor in Iasi
Pentru 100 mp de spatiu comercial stradal in Iasi, calculele incep de la 7 euro - 10 euro/mp/luna+TVA, in zonele periferice, ajung la 10 euro - 20 euro/mp/luna+TVA in ariile semicentrale si cresc pana la 25 de euro/mp/luna+TVA, in zonele cele centrale, potrivit lui Emil Stefanoaia, agent imobiliar la Terra Real Estate.
Valoarea chiriilor din centrele comerciale este de 25 de euro - 40 de euro/mp/luna.

“Cererea a scazut foarte mult. Anunturile de inchiriere sunt la preturi cu 20% - 25% mai mici decat anul trecut, stau mult pe piata si, daca se incheie tranzactia, proprietarii accepta si o chirie cu 30% - 35% mai mica si sunt de acord cu o reducere chiar pe tot pachetul”, mai spune Emil Stefanoaia.

In prezent, perioada pe care se semneaza contractele este de un an, cu posibilitatea de renegociere. Inainte, aceasta perioada era de trei - cinci ani, renegocierea putand fi anuala. 

Valoarea chiriilor in Timisoara
Timisoara este orasul in care proprietarii de spatii comerciale tin la pret.

“Fata de anul trecut, chiriile solicitate sunt aceleasi, insa proprietarii accepta renegocierea, astfel ca se ajunge la valori cu 10% - 15% mai reduse la semnarea contractelor, iar tendinta se va mentine in urmatoarele sase luni. Singurele zone in care au scazut intr-adevar chiriile sunt cele periferice, fara vad”, spune Mirela Bratu, retail broker la agentia imobiliara Casadomi.

Proprietarii accepta o negociere daca viitorul chirias plateste garantia, care reprezinta chiria pe trei sau sase luni. In zona centrala, chiria variaza intre 30 de euro si 35 de euro/mp/luna+TVA, in ariile semicentrale este de aproximativ 25 de euro/mp/luna+TVA, iar la periferie ajunge la 15 euro - 20 de euro/mp/luna+TVA.

“Spatiile amenajate, care au gresie, faianta, geamuri termopan si o anumita pardoseala, din zonele centrale, inca sunt solicitate”, adauga Mirela Bratu.

Cele care cauta spatii cu o suprafata de 100 mp sunt firmele de marime medie si cele locale. Perioada pe care se semneaza contractele este de doi ani, nefiind schimbata fata de anul trecut.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.