Crestere pentru sectorul rezidential din Romania
Potrivit unui studiu Coface, in timp ce constructiile de infrastructura publica sunt la minimul ultimilor zece ani, sectorul rezidential inregistreaza o revenire destul de accelerata.
Pentru elaborarea studiului Coface au fost luate in considerare toate sectoarele implicate in mod direct in activitatea de constructii, atat in ceea ce priveste zona rezidentiala, de infrastructura publica, cat si intretinerea recurenta sau activitatile conexe (instalatii sanitare, electrice, vopsitorie, zugraveli, montari de geamuri, tamplarie si dulgherie etc).
Esantionul cuprinde un numar de 65.445 de companii, aproximativ 10% din totalul firmelor romanesti, distribuite pentru fiecare sector in parte, in functie de cifra de afaceri.
Principalele rezultate privind situatia financiara a companiilor din sectorul constructii:
• Scaderea investitiilor pe termen lung, in conditiile in care ponderea activelor fixe in total active a scazut de la 65%, in 2008, la sub 50%, in 2016;
• Cresterea duratei medii de colectare a creantelor, de la 115 zile (2008), pana la 195 zile (2016), pe fondul cresterii arieratelor statului in acest sector;
• Cresterea gradului de indatorare, de la 73% in 2008, pana la 88%, in 2016. Aspectul problematic nu deriva din cresterea indatorarii in sine, ci din faptul ca finantarea suplimentara nu este orientata pe termen lung, catre investitii, ci catre acoperirea nevoilor temporare pe termen scurt, adica pentru cresterea capitalului de lucru pe fondul extinderii duratei de colectare a creantelor si finantarii pierderilor din perioada 2010 - 2014 (care nu au fost acoperite prin suplimentarea capitalului);
• Cresterea timida a profitabilitatii generale, la doar 2,5% in 2016, comparativ cu perioada pierderilor inregistrate in 2010 - 2014, dar mult sub nivelul inregistrat inainte de impactul crizei financiare, respectiv 8%, in 2008.
Suprafinantare versus subperformanta
Potrivit analizei Coface, considerand destinatiile creditului bancar in functie de industrii, sectorul constructiilor este unul dintre cele mai finantate sectoare. Desi in scadere comparativ cu perioada 2007 - 2008, ponderea creditului bancar orientata catre acest sector ramane una dintre cele mai ridicate, respectiv 13,4% la finalul anului 2016.
Prin comparatie cu aceasta, ponderea constructiilor in formarea PIB a scazut constant in ultimii ani, de la 10% in anul 2008, la doar 5,8% in 2016. Raportul dintre ponderea constructiilor in total credit bancar si aportul acestuia in formarea PIB a crescut de la 1,14 (2007) la 2,31 (2016). Nu intamplator, companiile care activeaza in sectorul constructiilor inregistreaza cea mai ridicata rata a creditelor neperformante prin comparatie cu alte sectoare (conform cifrelor publicate de catre BNR).
Rolul statului
Investitiile statului (cheltuieli de capital, deci investitii din buget) au scazut in anul 2016 la doar 2,5% din PIB, nivelul minim din ultimii zece ani, in timp ce primele patru luni ale anului curent au debutat cu un nou nivel minim, respectiv 2,3% din PIB.
Pe de alta parte, programul "Prima Casa” prin care guvernul a intervenit in piata imobiliara incepe sa isi piarda din relevanta. Garantiile oferite prin acest program incepand cu anul 2009 au reprezentat principalul pilon de sprijin al pietei imobiliare dupa prabusirea dramatica cauzata de criza financiara. In perioada 2009 - 2016 au fost intermediate aproximativ 200.000 de tranzactii prin acest program, cu o valoare totala de 31,5 miliarde de lei.
Reprezentantii Coface considera ca, avand in vedere revenirea pietei imobiliare si faptul ca pretul mediu aferent proprietatilor imobiliare incepe sa depaseasca in multe zone plafonul de finantare oferit de “Prima Casa”, rolul acestui program pare sa fie secundar. In acest context, 2016 a marcat prima contractie atat a numarului de tranzactii, cat si a valorii garantiilor intermediate prin acest program. Numarul tranzactiilor garantate prin programul “Prima Casa” a scazut cu 22% in 2016, ajungand la 27.329 tranzactii, in timp ce valoarea acestora a scazut cu 4%, ajungand la 2,75 miliarde de lei.
Evolutia principalelor piete in constructii
Daca sectorul constructiilor de infrastructura publica traieste in momentul de fata cea mai sumbra realitate a ultimilor zece ani, sectorul constructiilor rezidentiale inregistreaza o revenire destul de accelerata. Pretul mediu la nivel national pe metru patrat pentru cladirile rezidentiale (apartamente vechi si noi) la finalul primului trimestru al anului curent a fost de 1.105 euro/mp, in crestere cu 9% fata de aceeasi perioada a anului anterior si cu +18% fata de primul trimestru al anului 2015.
Aceasta revenire este sustinuta atat de avansul creditarii in conditii favorabile pe fondul unor dobanzi (momentan) foarte scazute, de cresterea venitului mediu cu 16% pe parcursul anului trecut, precum si de acumularea unei cereri nesatisfacute in perioada 2010 - 2015 (amanarea preferintei de achizitie a unui imobil).
Un alt factor care contribuie la cresterea preturilor constructiilor rezidentiale este oferta relativ inelastica (cresterea ofertei intr-un ritm mai lent comparativ cu avansul cererii). Conform ultimelor cifre publicate de INS, autorizatiile pentru constructia de cladiri rezidentiale au scazut cu -1,2% pe parcursul anului trecut, de la 39.112 in 2015, la 38.653 in 2016. Numarul autorizatiilor de constructii din ultimii cinci ani a variat intr-o banda foarte ingusta de 38.000 - 40.000 de autorizatii.
Acest volum este semnificativ sub nivelul din 2007, respectiv 56.618, sau 2008, respectiv 61.092. Zonele in care se inregistreaza cele mai mari scaderi in 2016 sunt Sud - Est (-12,1%), Nord - Est (-5,7%), Bucuresti - Ilfov -8,8% - exact unde este cererea cea mai mare).
Pe de alta parte, exista zone unde se inregistreaza cresteri importante, respectiv Centru (11,1%), Vest (13,1%) si Nord - Vest (13,5%), care se dovedesc mai antreprenoriale si reactive la avansul cererii din piata imobiliara. Totusi, aceste cresteri sunt destul de concentrate in orase cheie din aceste zone, respectiv Timisoara, Cluj, Brasov sau Sibiu. In acest context, volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 4,8% in 2016, comparativ cu anul anterior. Reprezentantii Coface atrag atentia asupra scaderii masive in 2016 inregistrata de segmentul reparatiilor capitale (-23,5%), dupa cresterea importanta de 32% din anul 2015.
Piata de constructii in comertul traditional (spatii comerciale & supermarket-uri) continua sa creasca, pe fondul cresterii consumului alimentat de avansul venitului disponibil si a conditiilor favorabile de creditare. Stocul spatiului pentru comertul traditional a crescut cu 14% in 2016, ajungand la 1,76 milioane mp.
In ciuda acestui fapt, devine vizibil faptul ca ritmul de crestere scade si este posibil sa asistam la o contractie pe termen mediu (maxim trei - cinci ani), in conditiile in care urmatorul deceniu poate aduce o migrare catre comertul online.
Desi Romania sufera la capitolul infrastructura si eficienta a depozitarii (ambele necesare pentru facilitarea comertului online), reprezentantii Coface spun ca exista cateva considerente care sustin aceste posibil trend:
• Trendul international
Retailul traditional inregistreaza dificultati majore pe pietele dezvoltate: intr-un studiu publicat pe 17 Aprilie de catre Business Insider, deja 3.200 de mangazine sunt inchise in 2017, iar estimarile pentru anul intreg tind catre 8.600 (comparativ cu nivelul maxim anterior de 6.163 in 2008, cel mai prost pentru retail in general). Un alt semnal este dat de catre Berkshire Hathaway (fondul de investitii condus de Warren Buffet), care a vandut toate actiunile Walmart in valoare de 900 de milioane USD, Warren Buffet anuntand la intalnirea cu investitorii din 8 mai ca industria de retail se va schimba semnificativ in urmatorii zece ani, tinzand mult catre online.
• Cresterea comertului online
Conform estimarilor GpEC, valoarea cumparaturilor online a crescut in 2016 la 1,8 miliarde de euro, +30% fata de anul precedent (excluzand servicii, bilete sau Horeca). In ciuda acestui fapt, comertul electronic nu reprezinta decat 4% din totalul tranzactiilor de achizitii, Romania fiind o tara dominata de retailul traditional.
• Cresterea numarului de utilizatori ai internetului
Conform estimarilor INS, acesta ajungand la 11,2 milioane de persoane care au acces la Internet, respectiv 64% din populatia urbana si 33% din cea rurala.
• Scaderea chiriilor in spatiile comerciale
Scaderea chiriilor la 37 euro - 48 euro/mp (banda variatie 2016), aproape la jumatate fata de media inregistrata in 2007 (cand banda de variatie a fost de 75 euro - 90 euro/mp). Perioada de recuperare a unei investitii imobiliare intr-un asemenea proiect se dubleaza. In schimb, marginea de profitabilitate a retailerilor care inchiriaza aceste spatii nu s-a imbunatatit semnificativ, din cauza scaderii pretului mediu al produselor comercializate si cresterii altor categorii de cheltuieli (in special cele privind salariile si intretinerea spatiilor comerciale).
Antreprenoriatul in constructii
Antreprenoriatul romanesc se afla in cel mai slab moment al ultimilor zece ani, numarul companiilor nou infiintate in 2016 inregistrand un nou minim istoric (minimul anterior fiind inregistrat in 2010). In acest context, aproximativ 8% dintre companiile nou infiintate s-au inregistrat in acest sector. Singurele sectoare in care sunt mai multe companii nou infiintate sunt comertul cu ridicata si cu amanuntul (30%) si agricultura, silvicultura si pescuitul (13%).
In ciuda acestui fapt, sectorul constructiilor este afectat de un amplu fenomen de regenerare distructiva si polarizare. Raportul dintre numarul de companii care isi intrerup activitatea si cel al firmelor nou inregistrate a avut o medie de aproape 2 in perioada 2011 - 2016. Aceasta face ca numarul companiilor care activeaza in acest sector sa scada de la 81.000 (2008) la doar 65.000 (2016).
Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.