"Alegerea solutiei de a avea depozitul, biroul si spatiul de retail in acelasi loc scade costurile cu transportul si distributia marfii comercializate, costurile de comunicare si, foarte important, poate reduce semnificativ cheltuielile cu personalul sau ajunge sa diminueze numarul de angajati", explica pentru startups.ro Irina Iliescu, Industrial Agency Consultant la compania de consultanta imobiliara King Sturge.

Eusebiu Burcas, Director Executiv la compania de consultanta in management De Klausen Consult, spune ca si pentru echipa de management este mai usor sa coordoneze activitatea zilnica, daca aceste tipuri de spatii sunt apropiate.

Firmele care prefera proiectele mixte
Cele mai interesate sa aiba in acelasi loc si depozitul si biroul si magazinul sunt firmele de logistica, micii retaileri de produse alimentare, comerciantii si/sau producatorii de mobila, materiale de constructii, utilaje si echipamente industriale si produse de nisa, adresate specialistilor (usi de garaj, masini-unelte, echipamente de protectie).

"Situatia cel mai des intalnita este cea a retailerilor care doresc sa isi restranga activitatea si care folosesc reteaua proprie de distributie. Este vorba de companiile mici si medii, care comercializeaza imbracaminte si produse electronice - in general, toti retailerii care au desfacerea in outlet-uri si centre comerciale", detaliaza Irina Iliescu.

Acest mix este cautat si de comerciantii auto, care, pe langa birouri, detin in zonele din afara oraselor (de exemplu, pe autostrada Bucuresti-Pitesti) un showroom, un depozit sau parc auto cu o platforma betonata exterioara.

Carmen Rusu, Retail Agency Consultant la King Sturge, spune ca printre firmele care aleg aceasta strategie se numara retailerii de nisa si distribuitorii care au un spatiu de prezentare in oras si gama completa de produse in depozitul de la marginea localitatii. In general, aceste firme au o cifra de afaceri de aproximativ 2,5 milioane de euro pe an si in jur de 17 - 25 de angajati.

Alegerea zonei
Companiile care aleg acest mix prefera zonele limitrofe oraselor in care isi desfasoara activitatea, dar nu foarte indepartate de centrul localitatilor. Se cauta si accesul facil al clientilor si angajatilor, avantajul acestor arii fiind legat de chiriile mai mici decat in interiorul oraselor.

"Din cauza costurilor ridicate ale terenurilor si ale planificarii urbanistice, showroom-ul ar trebui sa fie in oras, in zone circulate si aproape de mijloacele de transport in comun, iar depozitul si biroul ar trebui sa fie in afara orasului", spune Carmen Rusu.

Bogdan Gubandru, consultant in cadrul departamentului industrial al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, precizeaza ca dezvolatorii tind sa transforme parcurile logistice in business park-uri care ofera si cladiri multifunctionale, cu spatii de birouri, spatii comerciale si chiar camere in regim hotelier.

In Bucuresti, cele mai multe business-park-uri sunt realizate in vestul orasului, pe autostrada Bucuresti-Pitesti, iar alte proiecte mai mici au fost incepute in nord-vestul si nord-estul orasului.

Cat platesti pentru un depozit
Chiriile pentru un depozit din Bucuresti variaza intre 4 euro si 6 euro/mp/luna, potrivit datelor King Sturge. Valorile difera in functie de zona, suprafata, perioada contractuala, vechimea cladirii si imbunatatirile solicitate de clienti.

"Anul trecut, chiriile pentru spatiile industriale s-au situat in intervalul 4,5 euro - 5 euro/mp/luna,  pentru suprafete de 5.000 mp - 10.000 mp, si in intervalul 5 euro - 6 euro/mp/luna, pentru cele de 1.000 mp - 2.000 mp", completeaza Bogdan Gubandru.

La chirie se adauga taxa de administrare a spatiilor comune, care este intre 0,4 euro - 0,9 euro/mp/luna, conform datelor King Sturge. Taxa se calculeaza in functie de impozitul pe proprietate si de serviciile de intretinere a spatiilor interne si externe oferite.

"Perioadele pentru care se semneaza contractele de inchiriere pentru depozite sunt de cele mai multe ori de minim 5 ani. In functie de calculele fiecarui proprietar, se accepta si perioade mai mici, insa acestea isi au sensul doar in cazul in care proprietarul a trecut de faza de recuperare a investitiei in constructia spatiilor respective", spune Irina Iliescu.

Cat te costa biroul si spatiul comercial
Pentru un birou aflat intr-o zona apropiata de depozit, in Bucuresti, chiria este intre 7 euro si 15 euro/mp/luna, potrivit datelor King Sturge. Diferenta de valoare este data de zona si de acesul facil al angajatilor (mijloace de transport in comun in apropiere), dotari, suprafata ocupata si tipul cladirii.

Iuliana Sanduc, Office Agency Consultant la King Sturge, spune ca, la aceasta chirie se adauga costurile de mentenanta, care sunt intre 1 euro si 4  euro/mp/luna, in functie de sezon si de dotarile spatiului. Birourile se pot inchiria pe 3 - 10 ani, insa cele mai multe contracte se incheie pentru 5 ani, cu posibilitatea de prelungire. 

Pe langa chirie si intretinere, alte cheltuieli ale unei companii sunt cele cu utilitatile, care variaza de la o proprietate la alta, in functie de consum si de sezon.

"Pentru spatii comerciale, chiria depinde foarte mult de zona si suprafata, fiind greu de estimat o valoare", adauga Irina Iliescu.

Companiile interesate de un mix depozit, birou si retail pot sa reduca din costuri prin construirea propriei cladiri, daca vor avea o activitate pe termen lung intr-o anumita zona.

Care pot fi problemele
In alegerea acestui mix, pot aparea probleme legate de intersectarea fluxurilor - de exemplu, este nevoie sa treci prin birou ca sa ajungi la depozit sau prin depozit ca sa ajungi la showroom.

"Cel mai mare dezavantaj pe care l-am observat in timp este legat de separarea intre categoriile de personal care lucreaza in cele trei tipuri de locuri, intre <tipii de la birou> si <cei din depozit>", explica Eusebiu Burcas.

De asemenea, din perspectiva imaginii firmei, clientii nu trebuie sa fie afectati de gruparea depozitului, biroului si a spatiului de retail - sa fie ordine in curte, sa fie suficiente cai de acces libere (sa nu fie blocate de camioane sau autoutilitare), sa existe locuri de parcare.

Carmen Rusu, spune ca inainte de a se muta, managerii firmelor trebuie sa evalueze in ce masura pot ajunge in zona respectiva potentialii clienti. Asta pentru ca economia obtinuta prin integrare sa nu fie anulata de lipsa vanzarilor cauzate de distanta si accesul dificil al cumparatorilor.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.