Alegerea spatiului pentru biroul companiei se face in functie de zona preferata, de bugetul disponibil si de tipul de activitate desfasurat. In Bucuresti, cele mai cautate sunt cladirile amplasate in apropierea statiilor de metrou si a mijloacelor de transport in comun si care dispun de locuri de parcare. Printre criteriile luate in calcul se numara si tipul de imobil (cladire de birouri sau vila), calitatea dorita pentru spatiu si data la care acesta este disponibil.

Inchirierea sediului
“In etapele initiale ale afacerii, majoritatea companiilor prefera inchirierea sediului, pentru ca veniturile disponibile se directioneaza de regula catre finantarea business-ului. Inchirierea este o solutie flexibila, permitand relocarea intr-un spatiu mai mare sau mai mic, in functie de evolutia firmei”, spune pentru startups.ro Mirela Raicu, Manager Office Leasing Department la compania de consultanta imobiliara Esop.

Per ansamblu, inchirierea este vazuta drept o alternativa mai accesibila si mai flexibila la cumpararea sediului, astfel  ca si companiile mari recurg la aceasta solutie.

“Societatile straine prefera sa inchirieze, iar cele romanesti sa cumpere, deoarece companiile romanesti inca mai sunt dispuse sa faca asset si property management, iar multinationalele nu mai doresc asta", detaliaza pentru startups.ro George Harpa, Managing Director la compania de consultanta imobiliara Coldwell Banker Commercial Affiliates of Romania.

Conform datelor Esop, in prezent, o tendinta printre companiile care isi cauta un sediu este cresterea interesului pentru cladirile de birouri, in detrimentul vilelor.
Perioada medie de inchiriere a unui spatiu de birou variaza intre trei si cinci ani. Contractele cu durata cea mai scurta sunt incheiate pentru cladirile mai putin atractive din punct de vedere al zonei si calitatii sau pentru companiile aflate la inceput si dispuse sa plateasca o chirie mai mare, potrivit companiei de consultanta  imobiliara Atisreal.

De obicei, chiria se plateste lunar, dar multinationalele si bancile prefera sa plateasca trimestrial, in avans. In cadrul proiectelor de birouri cu suprafete mari, situate in zone secundare ale oraselor, se ofera conditii de inchiriere mai flexibile si mai multe avantaje, datorita ratei mai mici de ocupare, conform Atisreal. De exemplu, in Bucuresti, printre zonele considerate secundare se numara vestul si estul orasului.    

Spatiile de birouri din cladirile noi nu sunt suficiente iar unele imobile aflate in constructie nu sunt livrate pe piata in termenul anuntat initial. De aceea, companiile care vor un sediu intr-un office building trebuie sa inceapa cautarile cu 4 luni – 12 luni in avans.

Care sunt chiriile birourilor din Bucuresti
Intr-un imobil de clasa A din Capitala se plateste o chirie intre 22 de euro si 24 euro/mp/luna, iar intr-unul de clasa B, intre 11,5 euro si 18 euro/mp/luna, in functie de zona, conform unui studiu al Atisreal.

In cladirile de talie mica si medie, la finalul lui 2008 si inceputul lui 2009, chiriile se vor reduce cu 5 % - 10%, acesta fiind segmentul marcat de cele mai mari cresteri de chirii in perioada anterioara, potrivit unui studiu Esop. In plus, anul viitor, chiriile pentru spatiile din vile vor scadea cu pana la 12 % - 15%, ca urmare a cresterii perioadelor de neocupare.

In afara de chiria lunara, companiile care vor sa aiba sediul intr-o cladire de birouri platesc si taxe pentru locurile de parcare sau pentru intretinere.
In zonele centrale ale Bucurestiului, chiria pentru un loc de parcare variaza intre 100 de euro si 150 euro pe luna, iar in cele secundare intre 80 de euro si 120 de euro pe luna, in functie de pozitionarea in suprateran sau subteran, conform unui studiu Atisreal.

Pentru intretinere, companiile platesc intre 4 euro si 5 euro/mp/luna in cazul birourilor de clasa A si intre 3 euro si 3,5 euro/mp/luna, pentru spatiile de clasa B, conform aceluiasi studiu.

Cumpararea unui birou
Mihaela Raicu spune ca in ultimi doi ani procentul companiilor interesate sa isi cumpere sediul a crescut cu maximum 12 % - 14%, deoarece acestea au putine spatii de birouri la dispozitie. In plus, trebuie sa ia in calcul alocarea si blocarea unei sume mari de bani in acest scop.

“Pentru spatiile de clasa superioara din Bucuresti, preturile de cumparare se incadreaza intre 2.600 de euro si 3.500 de euro pe metru patrat construit, iar in cadrul cladirilor de talie mica si medie, preturile variaza intre 2.000 de euro si 2.700 de euro pe metru patrat construit”, precizeaza Mirela Raicu.

Valorile de cumparare variaza in functie de zona, de disponibilitatea mijloacelor de transport in comun, precum si de calitatea si dimensiunea imobilului.

“Anul acesta, marja de crestere a preturilor de cumparare a fost de 10 % - 15%, daca ne raportam la anul 2007”, mai spune Mirela Raicu.

In cazul cumpararii unui spatiu de birou, cautarea dureaza cel putin sase luni. Companiile care vor sa detina un spatiu si nu au suficiente resurse financiare pot apela la leasingul imobiliar. Pe de alta parte, companiile care detin o cladire si nu au finante, pot apela la sale & lease back. Avantajul acestor companii este ca pot isi pastreze sediul actual si sa isi foloseasca banii astfel obtinuti in alte activitati.

Cine prefera sa detina propriul sediu
Consultantii in domeniu spun ca, de obicei, companiile care aleg sa cumpere spatiul pentru birou sunt cele romanesti, cu peste 100 – 150 de angajati.

“Astfel de companii dezvolta ca si business colateral achizitionarea de imobile de birouri”, subliniaza Mirela Raicu.

Pe de alta parte, un model similar il au si multinationalele, care au divizii dedicate de investitii imobiliare. In acest caz, achizitia este realizata de divizia de investitii, iar compania propriu-zisa inchiriaza spatiul respectiv.

“Avantajul incontestabil al cumpararii este ca firmele ce achizitioneaza un sediu, chiar si atunci cand recurg la diverse surse de finantare, raman cu posesia unui bun real a carui valoare poate chiar creste in timp, in special, daca este amplasat intr-o zona centrala”, adauga Mirela Raicu.

Un alt avantaj al detinerii unui spatiu de birou este ca stii exact care sunt costurile legate de reviziile, reparatiile imobilului, de sistemul de paza si de administrare.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.