Pentru ca modalitatile de finantare ale afacerilor sunt limitate fata de anii trecuti, mai multe tipuri de firme au devenit interesate de acest tip de tranzactie.

"De obicei, cererea vine din partea companiilor ce detin unitati productive - fabrici, unitati de service, depozite - sau din partea unor retaileri, de regula cei care opereaza in <big box-uri>", spune pentru startups.ro Georgiana Anghelus, broker in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

In general, cele care apeleaza la sale & lease - back sunt companiile de dimensiuni mari, urmate de cele care au investit in active si au nevoie de lichiditati pentru alte investitii sau pentru derularea afacerii.

"Firmele de leasing sunt reticente in a mai oferi leasing companiilor mici si medii care au in prezent perspective incerte de crestere, cu atat mai mult cu cat acest tip de tranzactii presupune finantari mari", precizeaza pentru startups.ro Adrian Teampau, Senior Consultant in cadrul Tax Advisory Services la compania de consultanta pentru taxe si audit Mazars.

Razvan Rusu, Managing Partner la brokerul de leasing BPC Broker, spune ca mai interesate de sale&lease-back sunt, in proportie de 60% - 70%, firmele romanesti si cele de productie. Spre deosebire de anii trecuti, in prezent apeleaza mai mult la sale&lease-back firmele care nu au ca linie principala de business afacerile imobiliare.

In functie de domeniile de activitate, interesul vine din partea firmelor de transport, celor de logistica, unitatilor de productie si fondurilor de investitii imobiliare.

Societatile de leasing sunt mult mai dispuse sa incheie contracte cu firmele care au activitate in agricultura, prelucrarea metalelor, care se considera ca vor fi mai putin afectate de criza economica, sau cu firmele din domeniul hotelier. Insa, spre deosebire de anul trecut, companiile care produc mobila sau cele de constructii realizeaza mai greu astfel de tranzactii.

Conditiile pentru sale&lease-back
“Principiul de baza la sale&lease-back este ca niciodata suma finantata sa nu fie mai mare decat cifra de afaceri pe ultimul an a clientului. In practica, finantarea solicitata nu trebuie sa fie de doua, trei sau de cinci ori mai mare decat cifra de afaceri”, spune pentru startups.ro Razvan Rusu, Managing Partner la brokerul de leasing BPC Broker.

Pe langa cifra de afaceri, alte elemente luate in calcul sunt contractele semnate (valoarea, clientii, perioada) si numarul mic al datoriilor.

"Indicatorii din balanta si bilantul firmei respective primeaza in acordarea finantarii prin sale&lease-back, pentru ca o societate de leasing nu mai este interesata sa execute bunurile, deoarece nu are piata pentru a vinde usor asa ceva, si vrea ca firma sa isi returneze ratele conform contractului", detaliaza Razvan Rusu.

Leasingul dintr-un contract de sale&lease-back este asemanator cu cel clasic, diferenta fiind insa ca obiectul tranzactiei este deja in posesia firmei care cere o astfel de finantare. Alta asemanare este ca la sfarsitul contractului bunul ramane in proprietatea companiei initiale, daca aceasta isi plateste toate ratele, iar pe perioada contractului acesta se afla in proprietatea firmei de leasing.

Firma de leasing va pune ipoteca pe intreaga cladire chiar daca acorda finantare numai pentru jumatate din aceasta. In cazul imobilelor, una dintre conditii este ca proprietarul cladirii sa fie si proprietarul terenului. In plus, nu se finanteaza cladirile aflate pe terenuri concesionate sau in parteneriat public - privat. Pentru un contract de sale&lease-back dobanda este intre 9% si 13%.

"Dobanda a crescut. In anii trecuti era de 8% - 11%", spune Razvan Rusu.

Pe langa dobanda, se mai plateste asigurarea, o taxa de management intre 1% si 3,5%, in functie de compania de leasing, si taxele notariale, in cazul tranzactiilor cu cladiri. Ratele si costurile de administrare se platesc lunar.

Perioada de leasing variaza intre 1 an si 20 de ani, in functie de compania de leasing, de obiectivul tranzactiei, de durata de viata a bunului (pentru cladiri: anul constructiei si de destinatia) si de nivelul ratei lunare pe care o poate suporta compania.

"Intotdeauna, cu cat perioada este mai mica decat maximul acceptat de societatea de leasing, atunci sunt mai multe sanse de reusita a tranzactiei. Nu trebuie sa iei perioada maxima nicicodata", mai spune Razvan Rusu.

In cazul in care societatea de leasing are dubii ca firma solicitanta poate plati ratele, atunci se poate lua in garantie si o alta cladire.

Care sunt sumele de bani obtinute
Spre deosebire de acum un an - doi, sumele finantate sunt mai mici. Inainte, se acorda in medie 80% din valoarea la care era estimata cladirea, putandu-se ajunge si pana la 100%, in functie de zona si de tipul cladirii.

“In prezent, societatile de leasing nu vor sa isi ia un risc mai mare si sa finanteze mai mult de 50% - 70% din valoarea unei cladiri, pentru ca preturile la imobiliare sunt in scadere si nu se mai stie exact cum trebuie evaluata cladirea respectiva si care este riscul maxim”, adauga Razvan Rusu.

Astfel, compania de leasing se asigura ca firmele finantate vor putea sa isi plateasca ratele. Razvan Rusu spune ca exista si riscul ca un client sa nu mai plateasca, daca vede ca are de dat catre societatea de leasing o valoare mult mai mare decat cea a cladirii la un moment dat. Anul trecut, au aparut cazuri de acest tip, mai ales pe echipamente. 

In acest an, pe langa faptul ca suma este mai mica, si valoarea la care este evaluat imobilul a scazut, astfel incat finantarea este sub 50% - 70%, daca se face comparatia cu o valoare similara obtinuta anul trecut.

In prezent, firmele au dificultati in a plati ratele si solicita reesalonari din partea societatilor de leasing.

"In unele situatii, companiile de leasing accepta sa inghete cateva rate, chiar si un an, iar plata sa se reia din 2010", explica Razvan Rusu.

Cauza este legata de faptul ca firmele de leasing nu doresc sa execute bunurile, pentru ca nu ar avea cui sa le vanda. Situatia se intalneste mai des in cazul echipamentelor, insa au inceput sa apara astfel de probleme si in cazul cladirilor.

Razvan Rusu spune ca, in prezent, din 15 - 20 de solicitari, se incheie un singur contract de sale & lease-back, procentul fiind cam cu 20% mai redus decat acum un an - doi, din cauza reticientiei societatilor de leasing. Reusita in astfel de tranzactii depinde de puterea financiara a beneficiarului si de disponibilitatea firmei de leasing.

"Totusi, in contextul economic actual, problema majora o reprezinta si lipsa lichiditatilor firmelor de leasing. Acest fapt conduce la un numar restrans de astfel de tranzactii incheiate in prezent", precizeaza Adrian Teampau.

Etape
Primul pas este analizarea dosarului de catre societatea de leasing si evaluarea bunului. Departamentul juridic va verifica documentele in ceea ce priveste proprietatea, pentru a se stabili daca exista litigi si alte datorii al firmei - solicitant. In cazul echipamentelor, pe langa verificarea companiei, este verificat furnizorul echipamentelor, tipul de echipament si gradul de risc al acestuia. 

Inainte de semnarea unui contract se face o oferta tehnica din partea societatii de leasing, in care este cuprins desfasuratorul pe toata perioada de leasing. Pentru incheierea unei tranzactii cu sume mai mari de doua - trei milioane de euro, este nevoie de acordul companiei - mama a societatii de leasing, ceea ce prelungeste perioada de incheiere a contractului.

O tranzactie de sale&lease back se poate incheia intre trei saptamani si trei luni, in cazul cladirilor, si intre o saptamana si o luna, pentru echipamente, in functie de suma si de riscul pentru ambele parti.

"In prezent, perioada a crescut cam cu 50%, fata de acum trei - patru luni, cand nici macar in cazul imobilelor nu dura mai mult de o luna si jumatate", subliniaza Razvan Rusu.

Taxele platite
Cele doua operatiuni, vanzarea si inchirierea, sunt interpretate diferit din punct de vedere al reglementarilor contabile, fata de cele fiscale. Vanzarea unui activ este o operatiune impozabila din punct de vedere al TVA si al impozitului pe profit pentru firmele - solicitant, iar inchirierea este o prestare de serviciu impozabila din punct de vedere al TVA de catre firma de leasing.

"Veniturile din prestarile de servicii sunt impozabile la nivelul firmei de leasing, iar cheltuielile aferente sunt deductibile la nivelul societatii care cedeaza activul", completeaza Adrian Teampau.

Pe langa TVA si impozitul pe venit, se mai platesc si alte taxe precum cele notariale, in cazul cladirilor sau cele de inmatriculare, pentru autovehicule.Din punct de vedere contabil, tranzactiile se impart in doua categorii, in functie de tipul leasing-ului.

"Daca activul instrainat este ulterior oferit in leasing financiar, beneficiarul nu va recunoaste in contabilitate vanzarea acestuia - tranzactia fiind vazuta ca un mijloc de finantare in care activul are mai mult un rol de garantie. Activul ramane inregistrat in continuare la valoarea existenta anterior operatiunii de leasing, cu regimul de amortizare aferent", adauga Adrian Teampau.

Ulterior, finantarea este evidentiata in contabilitate la capitolul conturi curente, care devine egal cu alte imprumuturi si datorii asimilate. Dobanda si alte costuri ale finantarii sunt inregistrate conform reglementarilor contabile uzuale.

In cazul in care dupa vanzare bunul este acordat utilizatorului prin leasing operational, firma - solicitant va inregistra in contabilitate vanzarea cu scoaterea din gestiune a acestuia iar inregistrarea se face dupa normele contabile uzuale.

Avantaje
Obtinerea unei surse de finantare este principalul avantaj al sale&lease-back-ului. Si, fata de un credit bancar, tranzactia are costuri mai reduse, dobanda mai mica, nu este nevoie de avans si se realizeaza intr-un timp mai scurt.

"Pentru a accesa o suma intre 500.000 de euro si un milion de euro, un credit bancar este mai scump cu 20% - 30%, fata de un sale&lease-back", mentioneaza Razvan Rusu.

Tot comparativ cu un credit, printre avantaje se numara faptul ca suma primita de la societatea de leasing nu trebuie folosita intr-un scop anume; beneficiarul poate sa isi continue activitatea fara sa isi intrerupa activitatea, cum ar fi fost in cazul unei relocari; in cazul sale & lase-back-ului pentru cladiri, la sfarsitul contractului firma va fi proprietara imobilului si nu va mai avea costuri cu chiria.

Georgiana Anghelus mai spune ca un alt avantaj pentru o companie care apeleaza la sale&lease-back este de a-si deduce chiria, iar societatea de leasing isi securizeaza o investitie pe termen lung, printr-un activ ocupat de un chirias care genereaza un venit in forma chiriei incasate.

Dezavantaje
O problema in cazul sale&lease-back-ului pentru cladiri este ca se vor plati de doua ori taxele notariale - pentru vanzare si pentru inchiriere. Pe termen lung, principalele costuri intr-o astfel de tranzactie sunt cheltuielile cu asigurarea bunului vandut si inchiriat impusa de firmele de leasing, apoi, dobanzile si comisioanele pentru leasing.

"De regula, costurile unui sale&lease-back depind in mare masura si de contextul economic si de oferta firmelor de leasing", mentioneaza Adrian Teampau.

Firma-solicitant ar putea sa plateasca si un impozit in plus daca bunul este evaluat si vandut la un pret peste valoarea lui contabila neta actuala. In aceste conditii, compania - solicitant va inregistra un profit care va fi impozitat.

"Insa, va plati rate de leasing pentru o valoarea mai mare a activului decat costurile lunare cu amortizarea inregistrate inainte de vanzare", detaliaza Adrian Teampau.

In prezent, un alt devavantaj este acela ca suma primita poate sa nu fie suficienta pentru ceea ce doreste clientul. Iar costurile au crescut din cauza majorarii dobanzilor, ca urmare a faptului ca firmele de leasing se finanteaza la randul lor la dobanzi mult mai mari decat inainte.

Inaintea semnarii contractului, trebuie tinut cont si de previziunile legate de dezvoltarea afacerii. Daca nevoia de spatiu creste, firma este nevoita fie sa isi opreasca dezvoltarea, fie sa isi gaseasca un nou sediu in care sa se mute.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.