"Semne incurajoatare pentru inceputul de an. Comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, principalii indicatori ai pietei spatiilor de birouri (chiria prime, rata randamentului investitional prime si rata de neocupare) s-au stabilizat si se inregistreaza si o crestere importanta a volumului de tranzactionare. Aceste date demonstreaza ca piata de birouri este cu adevarat pe drumul cel bun inspre o revenire stabila”, mentioneaza in comunicatul de presa, Catalina Jigman, Head of Office Agency and GCS la CBRE.

In studiu se subliniaza insa ca perspectiva pentru restul anului este, in continuare, dominata de masurile implementate de companii pentru reducerea costurilor: renegocierea termenilor contractuali, relocarea in cladiri de birouri superioare calitativ, dar la costuri reduse, precum si acordarea catre chiriasi de numeroase facilitati.

In primul trimestru din acest an, randamentul investitional pentru spatiile de birouri prime a fost de 9,5%, fiind la aceeasi cu cel din ultimul trimestru al anului trecut.

Costurile

In primele trei luni din acest an, chiria prime a spatiilor de birouri din Capitala a ramas stabila, la 19,5 euro/mp/luna, fata de trimestrul patru de anul trecut, se arata in studiu. Aceasta valoarea este cu aproximativ 11,3 % mai mica decat maximum, de 22 euro/mp/luna, care s-a inregistrat in trimestrul trei din 2008.

Chiria prim este este cea din zona CBD a Bucurestiului (Central Business District; Piata Victoriei si imprejurimile - Piata Charles de Gaulle, zona Aviatorilor si zona Calea Floreasca).

Valoarea acesteia este chiria care se poate obtine pentru un spatiu cu o suprafata standard, intr-o cladire de birouri de cea mai buna calitate, aflata in cea mai buna zona pentru birouri, excluzand orice facilitate financiara sau concesie, precum luni de chirie gratuita. Aceasta chirie nu este neaparat identica cu valoarea chiriei contractuale dintr-o perioada analizata, putand fi una ipotetica.

In studiu se subliniaza ca, fata de chiria prime, chiriile nete efective au un nivel mai scazut, deoarece nivelul facilitatilor si avantajelor oferite a crescut, in special numarul de luni de chirie gratuita.

"Chiria neta efectiva este chiria de baza plus toate facilitatile financiare acordate chiriasilor (luni de chirie gratuita, contributii pentru amenajarea spatiului, reducerea costurilor cu locurile de parcare). In aceasta perioada, deoarece avantajele oferite sunt mai numeroase, atunci chiria neta efectiva este, evident, mai mica decat chiria prime. Un mic calcul orientativ: daca chiria de baza este de 19 euro/mp/luna pentru un contract de cinci ani, dar chiriasul a obtinut trei luni de chirie gratuita, atunci chiria neta efectiva este de 18,05 euro/mp/luna", spune pentru startups.ro Laura Bencze, Research Manager la CBRE.

Astfel, chiria variaza intre 18 si 19,5 euro/mp/luna in cladirile de clasa A din zona CBD si intre 14,5 si 17 euro/ mp/ luna pentru cele clasa B, conform studiului.

"Zonele secundare genereaza putin interes din partea chiriasilor, deoarece acestia au optiuni excelente in zonele centrale, care inainte erau foarte scumpe, dar acum au devenit mult mai abordabile", se mai spune in studiu.

Pretul pentru taxele de mentenanta a ramas in primul trimestru din acest an la acelasi nivel ca in primul trimestru de anul trecut, la 3,5 - 4 euro/ mp/ luna, pentru cladirile de top putand ajunge pana la 5 euro/mp/luna.

"Din ce in ce mai mult, chiriasii cer ca taxele de mentenanta sa fie limitate la un anumit nivel, mai degraba decat in sistem pausal", se mentioneaza in studiu.

Rata de neocupare

Pe langa valoarea chiriei, in primele trei luni din acest an, un nivel apropiat cu cel din ultimul trimestru de anul trecut a atins si rata de neocupare, fiind in jur de 16,3% fata de 16,5%.

Aceasta evolutie marcheaza un an de crestere a ratei de neocupare. Astfel, in primul trimestru de anul trecut aceasta rata era in jur de 6,2%.

Motivele stabilizarii ratei de neocupare in primul trimestru din acest an sunt rezultatul unui volumul mai mare de inchirieri, de plus 12,5%, si scaderii ritmului livrarilor de noi spatii de birouri, cu minus 8%, fata de aceeasi perioada a anului trecut, se mai arata in studiu.

Cele mai mici rate de neocupare din Bucuresti sunt in sud, de 9,2%, care are si cele mai putine spatii de birouri din oras (cu 33.000 mp), si in nord, de 10,6% (286.000 mp).

Cele mai mari rate de neocupara sunt in zona nord - Pipera, de 25%, unde sunt si cele mai multe spatii de birouri din oras (511.000 mp), si in estul Capitalei, de 24,7% (35.000 mp).

Cererea

Volumul inchirierilor din primul trimestru din acest an, fara prelungirile de contract, a urcat cu 12,5% fata de ultimele trei luni de anul trecut, la 45.700 mp, 98% dintre tranzactii fiind inchirieri.

"Aceasta este cu siguranta o consecinta a modului in care au reactionat chiriasii fata de un mediu imobiliar in permanenta schimbare si nesigur", se subliniaza in studiul CBRE.

Intreaga activitate tranzactionala din Bucuresti, incluzand renegocieri si inchirieri in cladiri de birouri de clasa C si vile, a fost de 51.800 mp in primul trimestru din acest an.

"Totusi, trebuie inteles faptul ca cererea inregistreaza cifre mult mai scazute fata de T1 2008, atunci cand peste 122.000 mp de spatii de birouri au fost tranzactionati, de aproape trei ori mai mult decat in T1 2010", se mai spune in studiul CBRE.

Chiriasii au preferat sa semneze contracte de inchiriere in cladiri de calitate superioara mai degraba decat in cladiri inferioare calitativ, 60% din toata activitatea tranzactionala din Bucuresti fiind inregistrata in cladiri de clasa A.

Cele mai multe inchirieri au fost facute in zona CBD, 44%, urmata de zona de nord, cu 27%, apoi nord - Pipera, de 23%, pe ultimele locuri fiind ariile centru si vest, cu cate aproximativ 4%.

"Aceasta clasificare sugereaza doua trenduri: chirasii prefera zonele centrale (precum CBD si nord), iar cererea pentru zonele secundare este in scadere fata de 2008", se subliniaza in studiu.

Cea mai mare cerere, in primul trimestru din acest an, a venit din partea companiilor din domeniile servici de consum & recreere, cu 42%, urmate de cele din sectorul productie industriala & energetica, cu 34%, si de cele din IT & Telecomunicatii - 10%.

De asemenea, cererea a venit in mod egal din partea companiilor nationale si internationale, 50% - 50%.

Oferta

In primul trimestru din acest an au fost livrati aproximativ 72.300 mp de noi spatii de birouri dintre care aproape 85% sunt in cladiri de clasa A (City Gate - Turnul Nord, HQ Victoriei, EuroTower si Platinium Center).

De asemenea, cele mai multe spatii au fost livrate in CBD, 44%, si zona de nord, 30%.

Oferta de spatii noi in primul trimestru din acest an s-a redus cu 8% fata de aceeasi perioada a anului trecut si cu 35% fata de ultimul trimestru de anul trecut.

"Livrarea de spatii de birouri in scadere sugereaza ca dezvoltatorii au ajustat procesul de constructie la cererea din piata", se mai spune in studiu.

In Bucuresti, stocul de spatii de cladiri de birouri de clasa A si B insumeaza 1,817 milioane mp.

La sfarsitul acestui an, stocul de spatii de birouri din Capitala este estimat la aproape 2,2 milioane mp.

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.