“Pe segmentul de birouri nu sunt adeptul renegocierilor fortate, ci al solutiilor in care ambele parti trebuie sa castige din aceasta colaborare. Majoritatea proprietarilor prezenti pe piata sunt interesati de toti termenii financiari vazuti ca un intreg. Anul acesta, fiind un an favorabil chiriasilor, se incearca o renegociere de tip win-win pentru ambele parti”, precizeaza pentru startups.ro Horatiu Florescu, President & CEO al The Advisers/ Knight Frank. (Citeste aici cum sa iti alegi sediul)

Consultantii imobiliari spun ca sfarsitul acestui an si inceputul anului viitor sunt cele mai bune perioade pentru firmele care vor sa isi prelungeasca contractele de inchiriere sau cele care vor sa se mute in alte spatii, deoarece pot obtine chirii avantajoase. (Citeste aici mai multe despre valoarea chiriilor)

“Avand in vedere conditiile dificile de obtinere a unei finantari (incepand cu sfarsitul anului 2008 si continuand in 2009), cat si perioada de construire a unui imobil de birouri, inclusiv obtinerea autorizatiilor necesare, care este de 18 - 24 de luni intr-o zona noncentrala si intre 24 - 30 de luni intr-o zona centrala, ne asteptam ca in 2011 - 2012 piata sa fie din nou favorabila proprietarilor cu locatii de calitate din punct de vedere al accesibilitatii, specificatiilor tehnice, transportului in comun”, explica Horatiu Florescu.

Scaderea chiriei
Reducerea chiriei este una dintre modificarile conditiilor de inchiriere acceptate de proprietari. In Bucuresti, chiria a scazut cu intre 10% si 40%, fata de anul trecut, variatia fiind data de tipul cladirii de birouri, vechimea acesteia, zona, accesul la mijloacele de transport in comun si valoarea chiriei de anul trecut.

Cel mai putin (intre - 10% si - 20%) au scazut chiriile pentru spatiile amplasate in zona de business din centrul Capitalei (Piata Charles de Gaulle, Calea Victoriei, Calea Buzesti, zona Dorobanti si Lascar Catargiu).

Cel mai mult au scazut chiriile birourilor din zonele de la periferie, cu acces dificil la mijloacele de transport in comun, precum Pipera.

Intr-un studiu al Esop se mentioneaza ca in urmatoarele sase luni chiriile nu vor mai scadea decat punctual in cazul imobilelor care si-au mentinut acelasi nivel al chiriei sau au operat reduceri simbolice.

Reducerea chiriei este acceptata de proprietari sub forma unor luni fara plata chiriei (de obicei, intre una - pana la trei luni de gratie) sau sub forma amenajarii si partitionarilor realizate pentru chirias. Inainte, aceste lucrari erau facute doar de chirias, spatiile fiind inchiriate drept open space.

Madalina Cojocaru, Head of the Office Department la DTZ Echinox, spune pentru startups.ro ca acestea sunt si modificarile de inchiriere cele mai solicitate de chiriasi.

“Dezvoltatorii sau proprietarii pot oferi compartimentarile interioare, mocheta, cablaje, etc. Valoarea este stabilita in contractul de inchiriere si depinde de termenii negociati de cele doua parti”, explica pentru startups.ro Maria Florea, Senior Broker in cadrul Diviziei de Office Leasing a Colliers International.

Mirela Raicu, Partener la Esop, precizeaza pentru startups.ro ca bugetul de amenajare este reprezentat, de regula, de chiria pe doua - trei luni sau de o suma pe metru patrat, in medie 40 de euro - 50 de euro/luna.

Mihaela Alexandroiu, Director la Remax Bastion, completeaza pentru startups.ro ca la un spatiu de birouri de 200 de metri patrati, intr-o cladire noua, investitia de instalare este de pana la 30.000 de euro (incluzand cablurile inteligent) si se face in proportie de 50% - 50% de catre chirias si proprietar.

Facilitati la plata chiriei si la amenajarea spatiului
Mai nou, valoarea chiriei este diferentiata in functie de ani - suma mai mica in primii ani de contract si mai mare in anii urmatori.

“Chiria primului sau primilor ani de contract este mai redusa cu 0,5 euro - 1,5 euro/metru patrat/an fata de perioada ulterioara. Chiriile diminuate sunt acordate sub forma unor chirii progresive, al carui cuantum minimal se inregistreaza in primul an, urmand ca ulterior sa fie indexate cu 0,5 euro - 1 euro/metru patrat/an”, spune Mirela Raicu.

Maria Florea adauga faptul ca in prezent proprietarii ofera chirii mai mici pentru o perioada de cateva luni - un an.

Mihaela Alexandroiu precizeaza ca proprietarii care ofera chirii mai mici doar pentru un an, vor avea de pierdut, pentru ca tendinta chiriasilor este de migrare, suplimentata de faptul ca si costurile de relocare devin mai mici decat acceptul unui nou contract.

Alta modificare a conditiilor de inchiriere este aceea ca proprietarii accepta ca plata chiriei sa se faca lunar si nu trimestrial sau semestrial, ca pana anul trecut.

De asemenea, proprietarii accepta ca plata garantiei sa se faca pentru o singura luna si nu pentru trei luni, cum era pana anul trecut.

De mentionat ca pentru contractele de inchiriere in cladirile noi se ia in considerare inflatia (numita si coeficient de indexare anuala), ceea ce majoreaza chiriile de la un an la altul cu 2% - 3%, in medie.

“Sunt rare situatiile in care chiriile cresc de la un an la altul in cadrul aceluiasi contract. Diferenta se face intre chiria contractuala si chiria efectiva platita de chirias (care poate fi mai mica, in functie de bonusurile oferite de proprietar: luni de chirie gratuita, contributie din partea proprietarului la lucrarile de partitionare ale chiriasului etc.)”, explica Madalina Cojocaru.

Perioada de inchiriere
Fata de anul trecut, si perioadele de timp pe care se semneaza contractele sunt mai scurte. Inainte, durata minima a unui contract era de cinci ani, ajungand si pana la zece ani, si se accepta, rar, ca acesta sa fie reziliat unilateral dupa trei ani. In prezent, proprietarii accepta contracte si pe unul sau trei ani, in functie de suprafata inchiriata, de clasa cladirii, de vechimea acesteia si de accesul la mijloacele de transport in comun.

Citeste continuarea articolului - pagina 2

DE RETINUT:
Sfarsitul acestui an si inceputul anului viitor sunt cele mai bune perioade pentru firmele care vor sa isi prelungeasca contractele sau cele care vor sa se relocheze.
Chiriile birourilor s-au redus in Bucuresti in acest an cu intre 10% - 40%, in functie de specificatiile cladirii, vechimea acesteia, zona, valoarea chiriei anul trecut si accesul la transportul in comun.
Reducerea chiriei este acceptata de proprietari sub forma unor luni fara plata chiriei sau sub forma amenajarii si partitionarilor realizate pentru chirias.
Proprietarii accepta si chirii mai mici in primii ani de contract, dar mai mari in anii urmatori.
Perioadele de inchiriere sunt mai scurte decat inainte, ajungand si la unul - doi ani.
Cele mai generoase oferte le obtin chiriasii din cladirile situate in zonele semicentrale si cu acces deficitar la mijloacele de transport in comun.

Redactor: Alina Botezatu

Un material startups.ro. Toate drepturile rezervate.